Il est important de maitriser la classification des SCPI lorsque l’on souhaite investir dans ce type de placement immobilier afin de bien comprendre le produit, son mode de rémunération mais aussi le type de risques associés. La classification des SCPI peut se faire aux travers de plusieurs critères ou axes de vision, généralement on les différencie par leur logique d’investissement ou par leur forme de capital. Il est donc important de connaitre ces deux critères.
Classification des SCPI par leur logique d’investissement
Les SCPI de distribution :
- Objectif : générer des revenus importants et stables dans le temps.
Cette catégorie, aussi appelées les SCPI « classiques », ont un patrimoine immobilier constitué d’actifs du secteur tertiaire c’est à dire de bureaux, mais peuvent être également axées sur des commerces ou locaux d’activités. On peut donc également en trouver des diversifiées, ou spécialisées sur une zone géographique (cf SCPI régionales).
De valorisation (ou de Plus Value) :
- Objectif : créer une plus value à terme à la revente de ses immeubles.
Cette classe de SCPI joue plus particulièrement sur une variation positive de la valeur de leurs biens lors de sa liquidation. La durée de vie de ces SCPI est par conséquent moins importante (environ 15ans contre 50ans pour une SCPI de distribution). Leur patrimoine immobilier est plus généralement composé de logements et notamment sur les secteurs des grandes métropoles françaises.
Fiscales :
- Objectif : défiscaliser tout en se créant un capital et des revenus fonciers.
Ce type de SCPI est composé d’actifs immobiliers éligibles aux différents dispositifs de défiscalisation (Malraux, Pinel, Duflot..) permettant de bénéficier ainsi de ces avantages.
Classification des SCPI par leur forme de capital
Les différents types de SCPI abordés précédemment ne sont pas forcément à souscription ouverte. Elles peuvent être à capital fixe ou bien à capital variable :
Capital fixe :
Le nombre de parts est fixe jusqu’au moment ou la société de gestion décide de faire une augmentation en capital. Cependant en dehors de ces périodes d’augmentation de capital, il reste possible d’acquérir des parts de cette SCPI sur le marché secondaire lorsqu’un associé décide de céder celles-ci.
Capital variable :
Ici le nombre de parts varie dans le temps en fonction des retraits ou souscriptions de parts. Cependant il reste la possibilité pour la société de ne pas faire croitre le nombre de ses parts. Par conséquent celle-ci ne retient que le nombre de souscriptions qui sera compensé par des retraits. Dans le cas où le nombre de souscriptions n’est sont pas suffisant assurer cette compensation, il reste à la société de gestion la possibilité de vendre des biens afin de compenser les demandes de retrait et donc d’assurer une certaine liquidité pour les épargnants.
