Location meublée non professionnelle : préparer des revenus de retraite

La location meublée peut compléter les pensions par des loyers.
Son intérêt dépend du logement, des charges, du financement et de la fiscalité, y compris à la revente.
Le statut de loueur en meublé non professionnel, ou LMNP, ne garantit ni revenu ni absence d’impôt.

L’activité devient professionnelle fiscalement lorsque les deux conditions légales sont réunies : les recettes annuelles du foyer dépassent 23 000 € et excèdent les autres revenus retenus pour cette comparaison par la loi. Si ces deux conditions ne sont pas simultanément remplies, la location demeure non professionnelle fiscalement.

L’activité doit être déclarée au guichet unique dans les délais, avec obtention d’un numéro Siret. La CFE peut être due, sous réserve des exonérations. L’affiliation sociale répond à ses propres règles, en particulier pour certaines locations touristiques ; le statut fiscal LMNP ne dispense pas dans tous les cas de cotisations.

Le logement doit respecter les règles d’ameublement, de décence et de location. Une location touristique comporte aussi des obligations locales et déclaratives spécifiques. Des prestations de type hôtelier peuvent modifier le régime, notamment de TVA.

Pour les recettes 2026, la location meublée classique relève du micro-BIC sous le seuil de 83 600 €, sous réserve des règles d’accès au régime. L’abattement est de 50 %. Il couvre forfaitairement les charges : vous ne les déduisez pas en plus.

Les meublés de tourisme non classés suivent un seuil de 15 000 € et un abattement de 30 %. Les meublés de tourisme classés bénéficient, sous les règles applicables en 2026, du seuil de 83 600 € et de l’abattement de 50 %. Les années de référence et les cas particuliers doivent être vérifiés.

Au réel, les charges admissibles et les amortissements peuvent réduire le résultat. Le terrain n’est pas amortissable. L’amortissement déductible ne peut pas créer ou augmenter un déficit fiscal de location ; la fraction non déduite suit les règles de report.

Les déficits LMNP issus des charges s’imputent sur les bénéfices de location meublée non professionnelle selon les règles prévues, notamment le report sur dix ans. Ils ne diminuent pas librement les pensions ou les salaires du foyer.

Le résultat imposable est soumis au barème de l’impôt. Lorsqu’il ne relève pas de cotisations sociales auprès d’un organisme social, il est en principe soumis aux prélèvements sociaux de 18,6 % dans le régime général applicable en 2026.

Un résultat fiscal faible ne signifie pas que le placement ne coûte rien. Les échéances du prêt, les travaux, la vacance, la gestion et le remplacement du mobilier diminuent la trésorerie. Le remboursement du capital emprunté n’est pas une charge fiscale déductible.

Pour les cessions relevant de la réforme entrée en vigueur le 16 février 2025, les amortissements déduits pendant la location réduisent en principe le prix d’acquisition retenu pour la plus-value immobilière du LMNP. Ils peuvent ainsi augmenter le gain taxable à la sortie. Certaines résidences répondant aux conditions du texte sont exclues de cette réintégration.

Il faut comparer l’économie annuelle et le coût futur de la vente, en tenant compte des abattements pour durée de détention et des exonérations éventuelles.

IB Gestion Privée peut analyser un projet avec votre expert-comptable : rendement net, fiscalité de sortie et contraintes de gestion doivent être évalués ensemble.

Références de vérification

• Impôts — Location meublée
• Service Public — Fiscalité et seuils
• Impôts — Prélèvements sociaux sur les locations
• Impôts — Formalités du loueur
• Impôts — CFE du loueur

Mise à jour : 29 octobre 2026