Le démembrement de propriété, cette technique, souvent réservée aux initiés, permet pourtant de transmettre un bien immobilier tout en réduisant les impôts. L’idée est simple : diviser la propriété en deux parties.
D’un côté, il y a l’usufruitier, qui garde l’usage du bien (il peut y habiter ou le louer et toucher les loyers). De l’autre, le nu-propriétaire, qui récupère la pleine propriété plus tard, sans payer un centime de plus.
Une solution parfaite pour transmettre un bien à ses enfants sans se priver !
1- Les avantages
Le principal avantage du démembrement, c’est qu’il allège les droits de succession. Ainsi, plutôt que de transmettre un bien immobilier en une seule fois et d’exploser la facture fiscale, on peut séparer la nue-propriété et l’usufruit pour optimiser la transmission.
De plus, c’est aussi une solution parfaite pour garder le contrôle de son bien tout en préparant l’avenir. Vous pouvez continuer à vivre chez vous ou à encaisser les loyers, et vos héritiers n’auront aucun droit de succession à payer plus tard.
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2 – Les supports
Le démembrement fonctionne avec :
Les biens immobiliers : appartements, maisons, immeubles locatifs.
Le contrat de capitalisation : pour transmettre un capital de façon optimisée.
Les parts de société : pour une transmission progressive.
Une somme d’argent : dans le cadre d’un quasi-usufruit.
Enfin, il s’adapte à tous types de patrimoine, pas seulement l’immobilier !
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3- Un exemple concret : combien peut-on économiser ?
Prenons le cas de Marie, 70 ans, qui possède un appartement à Bordeaux estimé à 400 000 €. Elle veut le transmettre à son fils, Paul, mais sans le priver de son héritage avec des frais exorbitants.
Si Marie donne l’appartement en pleine propriété
Tout d’abord, les droits de donation sont calculés sur la valeur totale du bien, soit 400 000 €. Marie bénéficie d’un abattement de 100 000 € (abattement en ligne directe renouvelable tous les 15 ans).
➡️ Base taxable : 400 000 € – 100 000 € = 300 000 €
Ensuite, les droits de donation sont calculés selon le barème fiscal applicable :
- Jusqu’à 8 072 € → 5 % → 404 €
- De 8 072 € à 12 109 € → 10 % → 404 €
- De 12 109 € à 15 932 € → 15 % → 573 €
- De 15 932 € à 552 324 € → 20 % → 56 814 €
➡️ Total des droits de donation à payer par Paul : environ 58 194 €
Si Marie donne uniquement la nue-propriété
À 70 ans, la nue-propriété représente 60 % de la valeur du bien, selon le barème fiscal.
➡️ Valeur de la nue-propriété : 400 000 € × 60 % = 240 000 €
➡️ Abattement applicable : 100 000 €
➡️ Base taxable : 240 000 € – 100 000 € = 140 000 €
On applique ensuite le barème fiscal :
- Jusqu’à 8 072 € → 5 % → 404 €
- De 8 072 € à 12 109 € → 10 % → 404 €
- De 12 109 € à 15 932 € → 15 % → 573 €
- De 15 932 € à 140 000 € → 20 % → 24 814 €
➡️ Total des droits de donation à payer par Paul : environ 26 194 €
✅ Pour conclure, économie réalisée grâce au démembrement : plus de 30 000 € !
Et surtout, au décès de Marie, Paul récupère la pleine propriété sans payer de droits supplémentaires.
4- Les bénéfices concrets du démembrement
1️ – L’usufruitier garde des avantages
Vous pouvez vivre dans le bien sans payer de loyer ou le louer et percevoir les revenus. Ainsi, vous pouvez même vendre temporairement votre usufruit et récupérer du cash immédiatement.
2️ – Le nu-propriétaire devient plein propriétaire sans frais
L’héritier bénéficie d’une transmission allégée fiscalement et ne paie aucun droit de succession lorsque l’usufruit s’éteint.
3️ – Une fiscalité optimisée
Les droits de donation sont réduits et il n’y a aucune imposition à la fin du démembrement. En outre, pour les investisseurs, un démembrement temporaire permet de structurer son patrimoine tout en réduisant son impôt sur le revenu.
Conclusion
Si vous avez un bien immobilier et que vous voulez le transmettre sans alourdir la note fiscale, le démembrement est LA solution. Ensuite, il permet de préserver ses proches tout en gardant le contrôle sur son patrimoine.
Et surtout, ne rien anticiper coûte souvent bien plus cher. Un rendez-vous avec un conseiller en gestion de patrimoine est alors recommandé pour bien tout saisir.