La fiscalité des loueurs en meublé non professionnels évolue en 2025.
La nouvelle loi de finances met fin à un avantage essentiel du régime LMNP.
Désormais, les amortissements devront être réintégrés dans le calcul de la plus-value au moment de la revente.
Cette mesure alourdit l’imposition des investisseurs.
Ainsi, le LMNP est-il toujours attractif ?
1- Une fiscalité plus lourde pour les ventes de biens en LMNP
Avant, les investisseurs en LMNP bénéficiaient d’un double avantage fiscal. D’une part, ils pouvaient amortir une partie du prix d’achat du bien et ainsi réduire leur base imposable. D’autre part, lors de la revente, ils n’avaient pas à réintégrer ces amortissements dans le calcul de la plus-value. Cela leur permettait de payer moins d’impôts que les autres propriétaires.
Avec la loi de finances 2025, tout change. Désormais, les amortissements viendront diminuer le prix d’achat pris en compte pour le calcul de la plus-value. Cela signifie que la plus-value imposable sera plus élevée et que l’impôt à payer à la revente augmentera. Cette réforme s’applique à toutes les cessions réalisées après le 14 février 2025, même pour les biens acquis avant cette date.
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2 – Un exemple pour comprendre l’impact de la réforme
Exemple – LMNP avec amortissements sur 15 ans et revente
🔹 Hypothèses :
- Achat du bien : 350 000 €
- Revente après 15 ans : 400 000 €
🧾 Amortissements pratiqués sur 15 ans :
- 85 % de 350 000 € = 297 500 €
- Amortissement annuel = 297 500 / 30 = 9 916,67 €
- Total sur 15 ans = 148 750 €
⚖️ 1. Avant la réforme – régime classique LMNP
✅ Base de calcul :
Plus-value brute = 400 000 – 350 000 = 50 000 €
📉 Abattement pour durée de détention (après 15 ans) :
| Type d’impôt | Abattement à 15 ans | Base restante | Taux | Impôt |
| Impôt sur le revenu | 6 %/an de la 6e à la 21e année → 60 % | 20 000 € | 19 % | 3 800 € |
| Prélèvements sociaux | 1,65 %/an de la 6e à la 21e année → 16,5 % | 41 750 € | 17,2 % | 7 179 € |
💰 Total de l’impôt à payer (avec abattements) :
➡️ 3 800 € + 7 179 € = 10 979 €
⚠️ 2. Après la réforme – réintégration des amortissements
❌ La plus-value est désormais calculée ainsi :
400 000 – (350 000 – 148 750) = 198 750 €
Cette base est imposée avec abattements pour durée de détention, mais les amortissements sont réintégrés dans le calcul.
📉 Abattements à 15 ans :
| Type d’imposition | Abattement | Base imposable | Taux | Impôt |
| Impôt sur le revenu | 60 % | 79 500 € | 19 % | 15 105 € |
| Prélèvements sociaux | 16,5 % | 165 862 € | 17,2 % | 28 544 € |
💰 Total de l’impôt à payer après réforme :
➡️ 15 105 € + 28 544 € = 43 649 €
✅ Comparatif final
| Situation | Base imposable | Abattements | Impôt total |
| Avant réforme + abattement | 50 000 € | Oui | 10 979 € |
| Après réforme (avec amortissements) | 198 750 € (réintégrés) | Oui (maintenus) | 43 649 € |
3- Des conséquences importantes pour les investisseurs
Cette réforme bouleverse la rentabilité des projets immobiliers en LMNP. La hausse de l’imposition réduit l’intérêt d’une revente rapide.
Pour limiter l’impact fiscal, les investisseurs auront intérêt à conserver leur bien plus longtemps. Après trente ans de détention, la plus-value devient totalement exonérée d’impôt.
Par ailleurs, cette mesure incite à anticiper la gestion des amortissements.
Désormais, chaque investisseur devra tenir une comptabilité rigoureuse et suivre précisément l’évolution de ses déductions fiscales. Sans ces informations, le calcul de l’impôt à la revente risque d’être compliqué.
4- Une exception : les résidences services restent sous l’ancien régime
Il est important de noter que la réforme de 2025 ne concerne pas tous les biens loués en meublé. En effet, les locations meublées de type résidences services telles que les résidences étudiantes, les résidences seniors et les EHPAD ne sont pas concernées par cette mesure et bénéficient encore der l’ancien régime.
👉 Concrètement, les amortissements ne seront pas réintégrés dans le calcul de la plus-value au moment de la revente pour ces biens spécifiques.
Cela permet à ces investissements de conserver un avantage fiscal majeur en cas de cession, ce qui les rend potentiellement plus intéressants dans une logique patrimoniale long terme.
En revanche, les résidences de tourisme classées restent soumises à la réintégration des amortissements lors de la cession du bien.
Faut-il encore investir en LMNP ?
Malgré cette réforme, le LMNP reste un régime attractif car cette nouveauté ne s’applique qu’en cas de cession du bien.
Le dispositif du LMNP permet toujours de réduire la fiscalité sur les revenus locatifs grâce aux amortissements.
Ceux-ci continuent d’alléger l’impôt pendant la durée de détention du bien.
Toutefois, il est désormais important d’adapter sa stratégie.
Pour éviter une imposition trop lourde à la revente, il peut être intéressant d’investir dans des biens offrant un bon potentiel de valorisation. De même, la location longue durée peut être préférée à une revente rapide.
Avec cette réforme, l’État cherche à limiter les niches fiscales et à harmoniser l’imposition des plus-values. Cette nouvelle règle change la donne pour les investisseurs en LMNP. Désormais, chaque acquisition devra être pensée sur le long terme.
Une stratégie patrimoniale bien construite étudiée par un expert devient essentielle pour continuer à profiter des atouts de la location meublée.