Le marché des SCPI a beaucoup changé depuis la remontée des taux. Certaines SCPI plus anciennes, construites dans un monde de taux très bas, ont dû composer avec des tensions sur les valorisations ou sur la liquidité. À l’inverse, plusieurs SCPI récentes ont pu investir dans un marché déjà corrigé, avec des prix parfois plus attractifs et des rendements à l’acquisition plus élevés. Remake Live le dit clairement dans son bulletin : les fonds collectés après le relèvement des taux ont permis d’acheter dans de meilleures conditions qu’avant 2022.

C’est dans ce contexte que les SCPI européennes récentes attirent de plus en plus l’attention. Elles profitent d’un terrain de jeu plus large, d’une diversification géographique plus forte, et parfois d’une fiscalité plus intéressante sur les revenus étrangers. En parallèle, certaines affichent aujourd’hui des niveaux de distribution élevés, ce qui renforce leur visibilité auprès des épargnants.

Il faut toutefois rester nuancé. Toutes les SCPI récentes ne se valent pas. Toutes les SCPI européennes ne sont pas non plus automatiquement de bonnes solutions. Il y a aujourd’hui beaucoup d’offres sur le marché. Il faut donc sélectionner avec méthode, en regardant la qualité des actifs, la diversification, la collecte, la capacité d’investissement, la durée des baux et le rendement net réel.

Pour bien comprendre les opportunités du moment, il faut d’abord regarder le mouvement global du marché. Ensuite, il est utile d’étudier deux cas concrets. C’est ce que nous allons faire ici avec Remake Live et Comète, deux SCPI récentes qui illustrent bien cette nouvelle dynamique européenne.

La première opportunité vient du point d’entrée. Une SCPI qui collecte aujourd’hui ne construit pas son portefeuille dans les mêmes conditions qu’une SCPI qui a acheté massivement avant 2022. Remake Live explique que sa collecte s’est faite majoritairement après la hausse des taux. Cela lui a permis d’investir sur des niveaux de prix plus faibles et de rendement plus élevés. La société indique aussi avoir analysé plus de 16 milliards d’euros d’opportunités en 2025 pour investir près de 300 millions d’euros.

Ce contexte profite aussi à des SCPI en forte collecte. Comète souligne qu’une collecte soutenue a constitué un levier déterminant pour déployer rapidement sa stratégie d’investissement. Son bulletin insiste sur un marché à la fois concurrentiel, mais riche en opportunités, qui lui a permis de se positionner avec agilité tout en gardant un haut niveau de sélectivité.

Autrement dit, certaines SCPI récentes disposent aujourd’hui d’un avantage simple à comprendre. Elles achètent après la correction de marché, dans un environnement plus favorable aux acquéreurs, tout en ayant des capitaux frais à investir. C’est un vrai sujet, car en immobilier, le prix d’achat compte énormément dans la performance future.

Enfin, l’Europe élargit fortement le champ des possibles. Une SCPI européenne n’est pas limitée à un seul marché immobilier. Elle peut aller chercher des opportunités au Royaume-Uni, en Espagne, en Italie, en Irlande, aux Pays-Bas ou en Pologne, selon les cycles et les secteurs. Cela permet de ne pas dépendre d’un seul pays ou d’un seul segment immobilier.

SCPI européennes récentes attirent aussi pour une autre raison : leur rendement. Remake Live affiche un taux de distribution 2025 de 7,05 %, avec une performance globale annuelle de 7,05 %. La SCPI précise aussi que ses acquisitions du trimestre ont été réalisées sur un rendement acte en main de 7,87 %.

Comète affiche de son côté un taux de distribution 2025 de 9,00 %, avec une performance globale annuelle également de 9,00 %. Le bulletin indique aussi un objectif de distribution 2025 de 8,00 %, finalement dépassé, avec 22,49 € distribués sur l’année par part en pleine jouissance.

Pour un lecteur non spécialiste, on peut retenir une idée simple. Aujourd’hui, certaines SCPI européennes récentes affichent des rendements autour de 7 %, parfois davantage. C’est élevé. Mais ce chiffre ne doit jamais être regardé seul. Il faut aussi vérifier la qualité du patrimoine, l’occupation, la durée des baux, la qualité des locataires et la façon dont la société de gestion déploie la collecte.

Le rendement attire, mais la solidité compte tout autant. C’est pour cela qu’un investisseur ne doit pas seulement demander “quelle SCPI distribue le plus ?”. Il doit aussi se demander “comment ce rendement est obtenu, et peut-il durer ?”. C’est souvent là que se joue la vraie différence entre une SCPI simplement attractive sur le papier et une SCPI réellement pertinente dans un portefeuille.

Découvrez les opportunités des SCPI européennes récentes, avec un focus sur Remake Live et Comète, entre rendement, fiscalité et diversification.

L’un des grands atouts des SCPI européennes récentes est leur diversification. Remake Live est présente dans 9 pays au 31 décembre 2025. Son patrimoine est réparti entre le Royaume-Uni, la France, l’Espagne, les Pays-Bas, l’Irlande, la Pologne, l’Allemagne, le Portugal et l’Italie. Côté secteurs, la SCPI est exposée aux bureaux, aux commerces, à la logistique, à la santé, à l’éducation, à l’hôtellerie, au résidentiel et à d’autres actifs alternatifs.

Comète affiche elle aussi une diversification large. Fin 2025, son patrimoine est déployé dans sept pays en moins de deux ans. Le bulletin mentionne le Royaume-Uni, l’Italie, l’Espagne, les Pays-Bas, l’Irlande, la Pologne et le Canada. Même si le Canada sort du cadre strictement européen, le cœur de la stratégie reste très international et largement tourné vers l’Europe.

La diversification ne concerne pas seulement la géographie. Elle concerne aussi les usages. Comète répartit son patrimoine entre commerce, logistique, hôtellerie, bureaux, actifs mixtes, loisirs et éducation. Cette souplesse évite de dépendre d’un seul segment immobilier.

Pour un investisseur, c’est un vrai avantage. Un portefeuille diversifié résiste souvent mieux qu’un portefeuille concentré. Il peut aussi capter des opportunités différentes selon les pays. Quand un marché ralentit, un autre peut offrir de meilleurs points d’entrée. C’est d’ailleurs l’un des grands intérêts des SCPI européennes récentes aujourd’hui.

La fiscalité est souvent l’un des points les plus intéressants pour un épargnant imposé. Lorsqu’une SCPI détient des immeubles hors de France, les revenus étrangers ne sont pas traités exactement comme des revenus fonciers 100 % français. Remake Live rappelle que les revenus immobiliers perçus hors de France ne supportent généralement pas les prélèvements sociaux français de 17,2 % et peuvent être soumis à une retenue à la source ou à un impôt local payé par la SCPI.

Le bulletin précise aussi que l’impôt étranger peut être neutralisé en France pour éviter la double imposition, selon les conventions fiscales applicables. Il ajoute que le traitement fiscal dépend de la situation de chaque associé et qu’il peut évoluer.

Comète expose la même logique. Son bulletin indique qu’un prélèvement à la source est effectué sur les dividendes en raison des immeubles détenus à l’étranger. Il précise aussi que l’impôt étranger peut être neutralisé en France afin d’éviter une double imposition, sous réserve des conventions fiscales et de la situation personnelle de l’associé.

Il faut donc éviter les raccourcis. Une SCPI européenne n’est pas “sans impôt”. En revanche, elle peut offrir une fiscalité plus douce que des revenus fonciers purement français pour certains profils. C’est une nuance importante. En pratique, ce n’est pas seulement le rendement brut qui compte. C’est le rendement net de fiscalité, et c’est souvent là que ces SCPI deviennent très intéressantes.

Ces constats ne signifient pas qu’il faut investir les yeux fermés. Ils montrent simplement pourquoi le sujet mérite aujourd’hui une vraie attention. Les opportunités existent. Encore faut-il les sélectionner avec méthode.

Comment sélectionnons-nous les meilleures SCPI ?

Remake Live est un bon exemple de SCPI récente qui a profité du nouveau cycle immobilier. Son bulletin explique que la collecte s’est majoritairement faite après la remontée des taux. Cela lui a permis de construire un portefeuille dans de meilleures conditions de marché qu’avant 2022. La SCPI indique aussi avoir privilégié la sécurité du flux locatif plutôt que des rendements élevés mais temporaires.

Au 31 décembre 2025, Remake Live compte 70 immeubles, une capitalisation de 846 millions d’euros et une valeur d’immeubles de 969 millions d’euros. Son patrimoine est réparti dans neuf pays, avec une forte présence au Royaume-Uni, mais aussi en France, en Espagne, aux Pays-Bas, en Irlande, en Pologne, en Allemagne, au Portugal et en Italie.

La qualité locative est également un point fort. Remake Live affiche un taux d’occupation financier de 98,86 %, un taux d’encaissement des loyers de 99 %, 96 locataires, 136 baux et une durée ferme moyenne des baux restant à courir de 9,76 ans. Pour un investisseur, cela traduit une bonne visibilité sur les loyers futurs.

La performance 2025 ressort à 7,05 %, soit un niveau supérieur à 7 % pour la quatrième année consécutive selon le bulletin. La SCPI met aussi en avant des acquisitions réalisées sur des rendements élevés, avec par exemple 7,87 % acte en main sur les acquisitions du trimestre.

Ce qui rend Remake Live intéressante aujourd’hui, ce n’est donc pas seulement son rendement. C’est aussi sa profondeur de portefeuille, sa diversification, sa visibilité locative et sa capacité à investir dans plusieurs marchés européens avec une logique de sélection stricte.

La diversification n’a de sens que si elle répond à un objectif précis. Un investisseur qui cherche des revenus réguliers ne fera pas les mêmes choix qu’un parent qui prépare une transmission. Un chef d’entreprise qui place sa trésorerie n’aura pas non plus les mêmes contraintes qu’un futur retraité. Il faut donc partir du projet avant de parler produit.

Si l’objectif est de préparer des revenus complémentaires, la logique sera souvent de combiner plusieurs supports. Les SCPI peuvent participer à cet objectif. Mais l’assurance-vie peut aussi accueillir des solutions orientées rendement. L’ensemble permet alors de répartir le risque entre plusieurs moteurs.

Si l’objectif principal est la transmission, l’approche change. L’assurance-vie prend souvent davantage de place, car elle offre un cadre civil utile. Elle permet d’organiser la clause bénéficiaire et de réfléchir à la répartition future du capital. Dans ce cas, les SCPI peuvent rester présentes, mais elles ne sont plus le seul axe de réflexion.

Enfin, certains épargnants veulent surtout garder de la souplesse. Ils souhaitent investir, mais sans immobiliser tout leur capital. Dans ce cas, une bonne diversification cherchera un équilibre entre rendement, disponibilité et visibilité. C’est souvent là qu’une allocation bien pensée prend tout son intérêt.

Comète illustre une autre forme d’opportunité. La SCPI est plus jeune, mais sa montée en puissance est rapide. En décembre 2025, elle a franchi le cap des 500 millions d’euros de capitalisation, avec 131,6 millions d’euros de collecte nette au quatrième trimestre et 27,1 millions d’euros de loyers annuels en place. Le bulletin insiste sur le fait que cette collecte soutenue a permis un déploiement rapide et maîtrisé de la stratégie d’investissement.

Comète met clairement en avant une stratégie internationale, diversifiée et opportuniste. Elle indique que la diversification géographique et typologique reste un pilier central de sa stratégie. Fin 2025, le patrimoine est réparti entre commerce, logistique, hôtellerie, bureaux, actifs mixtes, loisirs et éducation, avec une exposition géographique large dominée par le Royaume-Uni, puis l’Espagne, l’Italie, les Pays-Bas, l’Irlande, la Pologne et le Canada.

Les fondamentaux locatifs sont solides. Comète affiche un taux d’occupation financier de 99,1 %, 72 locataires, 77 baux, 27,1 millions d’euros de loyers annuels en place, un WALT de 10 ans et un WALB de 7,9 ans. En français simple, cela signifie que les baux ont encore une longue durée de vie moyenne, avec une bonne visibilité sur les loyers futurs et sur les périodes d’engagement ferme des locataires.

Sur le plan de la performance, Comète affiche un taux de distribution 2025 de 9,00 % et une performance globale annuelle de 9,00 %. Ce niveau est remarquable, même s’il faut toujours rappeler qu’une performance passée ne garantit rien pour l’avenir.

Comète semble donc intéressante pour les investisseurs qui cherchent une SCPI récente, très dynamique, capable de se déployer rapidement dans plusieurs pays et sur plusieurs usages, tout en affichant aujourd’hui des chiffres locatifs déjà solides.

TABLEAU COMPARATIF ENTRE REMAKE LIVE ET COMÈTE

SCPI : investissez dans la pierre sans les contraintes locatives

Même si les opportunités sont réelles, une SCPI reste un placement de long terme. Remake Live rappelle qu’il s’agit d’un investissement qui comporte un risque de perte en capital, un risque de liquidité et des risques liés au marché immobilier. La durée de détention recommandée est de 10 ans.

Il faut aussi veiller à ne pas regarder uniquement le rendement. Une SCPI peut afficher un très bon taux de distribution, mais il faut encore comprendre comment il est obtenu. La qualité des locataires, la durée des baux, la qualité des immeubles, la diversification et la capacité de la société de gestion à continuer à bien investir la collecte sont tout aussi importantes.

Enfin, il ne faut pas oublier la diversification au sein même du portefeuille de SCPI. Dans beaucoup de cas, il peut être pertinent de ne pas mettre tout son capital sur une seule SCPI. Détenir plusieurs véhicules permet souvent de répartir le risque entre plusieurs sociétés de gestion, plusieurs pays et plusieurs styles de gestion.

La première erreur consiste à investir uniquement dans ce que l’on connaît déjà. Beaucoup d’épargnants restent concentrés sur l’immobilier, car ils s’y sentent à l’aise. Pourtant, cela peut créer une concentration excessive à une seul classe d’actif.

La deuxième erreur consiste à chercher uniquement le rendement le plus élevé. Un support attractif sur le papier n’est pas forcément adapté. Il faut toujours regarder le risque, la durée d’investissement, la liquidité et la fiscalité. Un bon rendement sans cohérence patrimoniale n’a pas beaucoup de sens.

Autre erreur fréquente : mélanger des produits sans fil conducteur. On accumule alors des placements différents, mais sans stratégie globale. Or, diversifier intelligemment, ce n’est pas juxtaposer. C’est construire un ensemble qui répond à un cap précis.

Enfin, beaucoup d’épargnants sous-estiment la dimension de transmission. Ils pensent d’abord performance, puis reportent les questions civiles et successorales. Pourtant, une enveloppe comme l’assurance-vie mérite d’être pensée tôt. C’est souvent ce qui fait la différence à long terme.

Les SCPI européennes récentes profitent aujourd’hui d’un contexte de marché qui peut clairement leur être favorable. La correction immobilière, la remontée des taux et la réouverture d’opportunités dans plusieurs pays européens ont créé un environnement très différent de celui des années passées. Pour certaines SCPI jeunes et bien gérées, cela s’est traduit par de meilleurs prix d’acquisition, des rendements plus élevés et une diversification plus large.

Remake Live et Comète sont deux exemples intéressants de cette dynamique. Remake Live se distingue par la profondeur déjà atteinte de son portefeuille, sa forte diversification européenne et sa visibilité locative. Comète montre, elle, qu’une SCPI récente peut se développer vite, se positionner avec agilité et afficher des fondamentaux déjà solides.

Pour autant, il n’existe pas une seule “meilleure SCPI” valable pour tout le monde. Il existe plusieurs SCPI intéressantes, avec des profils différents. Le bon choix dépend toujours de votre objectif, de votre horizon, de votre fiscalité et de votre besoin de diversification. C’est aussi pour cela qu’un accompagnement patrimonial peut faire une vraie différence.