Le dispositif Jeanbrun, aussi appelé « régime du bailleur privé », est la grande nouveauté fiscale de la loi de finances 2026 en matière d’investissement locatif.

Deux ans après la fin du Pinel, cette nouvelle mesure vise à encourager la location nue de longue durée.

Le régime concerne les logements collectifs achetés avant le 31 décembre 2028. Le bien doit être loué nu pendant au moins neuf ans, puis occupé à titre de résidence principale par le locataire. Le bailleur doit aussi respecter plusieurs conditions, notamment un double plafond lié au loyer pratiqué et aux ressources du locataire.

En contrepartie, le contribuable bénéficie d’un avantage fiscal. Celui-ci prend la forme d’un amortissement annuel, déductible des revenus fonciers. Son montant est plafonné selon le niveau de loyer retenu.

Le dispositif prévoit trois niveaux de loyers : intermédiaire, social et très social. À chacun correspond un plafond d’amortissement annuel.

Cet amortissement porte sur 80 % du prix d’achat du bien. La valeur du foncier, estimée à 20 %, est exclue. Cette mécanique permet de réduire les revenus fonciers imposables et, dans certains cas, de générer un déficit foncier imputable sur le revenu imposable, dans la limite de 10.700 euros par an.

Il faut toutefois garder en tête un point important : comme en LMNP, en cas de revente du bien après neuf ans, les amortissements déduits entreront dans le calcul de la plus-value.

Pourquoi investir en SCPI en 2026 ?

Le régime Jeanbrun ne fonctionne qu’en respectant plusieurs règles :

1. L’achat en démembrement n’est pas autorisé.
2. La location à un parent, hors foyer fiscal, allant jusqu’au deuxième degré, n’est pas non plus possible.
3. Une autre spécificité du dispositif tient à l’absence de zonage. Contrairement à d’anciens régimes fiscaux, il n’existe pas ici de découpage territorial préalable. En théorie, cela signifie que les acquisitions éligibles peuvent être réalisées partout en France.

Mais cette liberté doit être maniée avec prudence. Plusieurs professionnels soulignent qu’il faudra rester très vigilant sur les villes ou les secteurs choisis, afin de s’assurer qu’il existe une demande locative durable pour ce type de logement.

L’absence de zonage peut donc être un avantage, mais aussi un risque si l’investissement est réalisé dans un secteur mal orienté.

La rentabilité du dispositif dépendra beaucoup de la localisation et du niveau de loyer retenu. De notre point de vue, ce type d’opération ne pourra être rentable qu’en ciblant des villes de taille moyenne, où les prix de l’immobilier restent accessibles et où la demande locative est récurrente.

L’idée est simple : comme les loyers sont plafonnés, il faut acheter dans des marchés où le prix du bien n’est pas trop élevé. Sinon, le rendement risque d’être trop dégradé.

Plusieurs experts considèrent aussi que seul le loyer intermédiaire, c’est-à-dire le plus élevé des trois plafonds, permet de préserver un niveau de rentabilité acceptable. Selon eux, les niveaux social et très social pèsent trop fortement sur l’équilibre économique de l’opération.

Le régime Jeanbrun est parfois présenté comme une alternative fiscale à la location meublée, car il reprend une logique d’amortissement.

Le dispositif peut être moins souple et moins rentable que la LMNP au réel. En effet, quelques contraintes existent : plafonds de loyers, plafonds de ressources et plafonnement de l’amortissement.

Selon nos simulations évoquées il semblerait que la LMNP au régime réel resterait plus favorable en matière de rentabilité, face à la location touristique, à la location Jeanbrun et à la location vide classique.

Autrement dit, le nouveau dispositif peut intéresser certains investisseurs, mais il ne semble pas détrôner automatiquement la location meublée.

Loi de finances 2026 : Que faut-il retenir ?

Sur le papier, le statut Jeanbrun s’applique dans l’ancien comme dans le neuf. Mais la mise en œuvre paraît pour l’instant plus compliquée dans l’ancien.

Dans le neuf, l’investissement semble plus simple, car il est proposé de manière plus lisible et plus immédiate. Les promoteurs ont d’ailleurs déjà commencé à adapter leur discours commercial à ce nouveau statut.

Certains mettent en avant le nombre de logements de leur stock compatibles avec ce régime. D’autres communiquent sur des niveaux d’effort d’épargne mensuel relativement faibles, selon les programmes et les montages de financement.

Il faut souligner cependant un point essentiel : au-delà de l’avantage fiscal et de l’effort d’investissement affiché, les critères majeurs restent la pertinence de la localisation et l’état de la demande locative.

Pour optimiser un amortissement annuel de 8.000 euros, il conviendra de viser des appartements d’une valeur comprise entre 180.000 et 280.000 euros. Cela correspond généralement à des deux-pièces ou à des trois-pièces, selon les localisations.

Cette indication donne une idée du type de biens qui pourraient être recherchés dans le cadre du dispositif, notamment dans le neuf.

Le dispositif Jeanbrun introduit un nouvel outil fiscal pour soutenir la location nue de longue durée.

Il permet au bailleur de pratiquer un amortissement déductible des revenus fonciers, sous réserve de respecter un ensemble de conditions précises.

TABLEAU RÉCAPITULATIF

Le régime Jeanbrun ouvre une nouvelle possibilité en matière d’investissement locatif, en redonnant un avantage fiscal à la location nue.

Mais il reste encadré par de nombreuses conditions, et sa rentabilité ne pourra pas être appréciée de manière uniforme.