Le déficit foncier permet à un propriétaire bailleur de déduire certaines charges supportées pour un logement loué nu. Lorsque ces charges sont supérieures aux loyers perçus, le résultat foncier devient négatif. Ce déficit peut alors réduire les autres revenus fonciers du foyer et, sous certaines conditions, son revenu global. Le mécanisme peut ainsi alléger à la fois l’impôt sur le revenu et, lorsqu’il efface des revenus fonciers positifs, les prélèvements sociaux.

L’intérêt fiscal ne doit cependant pas devenir l’unique raison d’investir. Une opération de rénovation demeure avant tout un investissement immobilier, soumis à des risques de travaux, de vacance locative, de financement et de revente. Elle doit donc être sélectionnée en fonction de la qualité du bien, de son emplacement, de la demande locative et de la situation patrimoniale de l’investisseur. Le document source insiste lui-même sur ce double objectif : réduire l’imposition des revenus fonciers tout en constituant un patrimoine susceptible de procurer des revenus complémentaires.

Le déficit foncier concerne principalement les logements loués nus, dont les loyers sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers.

Pour qu’un déficit soit constaté, le propriétaire doit relever du régime réel d’imposition. Le régime micro-foncier ne permet pas de déduire les dépenses réellement supportées : il applique uniquement un abattement forfaitaire de 30 % sur les recettes.

Le mécanisme suit trois étapes principales :

1. les charges sont d’abord déduites des loyers du bien concerné ;
2. le déficit compense ensuite les revenus fonciers positifs provenant des autres immeubles ou parts de sociétés immobilières ;
3. le solde peut être imputé sur le revenu global, hors intérêts d’emprunt, dans la limite annuelle de 10 700 euros.

La fraction qui dépasse cette limite, ainsi que celle provenant des intérêts d’emprunt, est reportable sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Ces règles sont confirmées par la doctrine administrative actuellement applicable.

Le dispositif est particulièrement adapté aux contribuables qui perçoivent déjà des revenus fonciers significatifs et qui supportent une imposition élevée sur ces loyers.

En effet, un revenu foncier positif est normalement soumis :

• au barème progressif de l’impôt sur le revenu ;
• aux prélèvements sociaux ;
• et, le cas échéant, à la contribution exceptionnelle sur les hauts revenus.

La déduction de travaux peut donc procurer un avantage fiscal important lorsque le contribuable est imposé dans une tranche marginale élevée.

Le déficit foncier peut également intéresser un investisseur qui ne perçoit pas encore de loyers, mais qui souhaite acquérir un immeuble ancien à rénover. Son intérêt sera toutefois généralement plus progressif, puisqu’en l’absence d’autres revenus fonciers, seule une fraction du déficit pourra réduire immédiatement le revenu global.

L’investissement peut être réalisé :

• directement par une personne physique ;
• en indivision ;
• par l’intermédiaire d’une société civile immobilière relevant de l’impôt sur le revenu ;
• ou, dans certaines situations, au travers de parts de sociétés immobilières.

Une société soumise à l’impôt sur les sociétés peut également déduire certaines dépenses, mais elle ne relève pas du régime fiscal personnel du déficit foncier.

Une opération de déficit foncier suppose généralement de réunir trois éléments.

Le propriétaire doit avoir l’intention réelle de louer le logement après les travaux. Lorsque le bien n’est pas encore occupé, les dépenses peuvent néanmoins être déductibles si elles ont été engagées en vue de l’acquisition ou de la conservation d’un revenu locatif futur.

Cette intention doit pouvoir être justifiée par des éléments concrets : mandat de recherche d’un locataire, annonce de location, échanges avec une agence, travaux adaptés à la mise en location ou mention explicative jointe à la déclaration fiscale.

Toutes les dépenses réalisées dans un immeuble ancien ne sont pas fiscalement déductibles.

Sont principalement concernées les dépenses :

• d’entretien ;
• de réparation ;
• et d’amélioration.

Les travaux d’entretien et de réparation ont notamment pour objet de maintenir ou de remettre l’immeuble en bon état sans en modifier la consistance, l’agencement ou l’équipement initial de manière substantielle.

Il peut s’agir, selon les circonstances, de la réfection d’une toiture, du remplacement d’une chaudière, de travaux de plomberie, de la remise aux normes de l’installation électrique ou de la réparation de menuiseries.

Les travaux d’amélioration apportent quant à eux un équipement ou un élément de confort nouveau ou mieux adapté aux conditions modernes de vie, sans modifier la structure générale de l’immeuble.

À l’inverse, les travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement ne sont en principe pas déductibles des revenus fonciers. Ils sont considérés comme augmentant la consistance ou la valeur patrimoniale de l’immeuble.

La qualification ne dépend pas uniquement du nom figurant sur la facture. L’administration examine la réalité, l’ampleur et la nature des travaux.

Lorsque le chantier comprend des dépenses de différentes catégories, il est fortement recommandé de faire établir des devis et des factures distincts. Une facture globale mêlant des travaux déductibles et non déductibles peut rendre la justification fiscale beaucoup plus difficile.

Si le propriétaire réalise lui-même les travaux, il peut en principe déduire les matériaux qu’il a achetés lorsqu’ils sont éligibles. En revanche, il ne peut pas valoriser fiscalement son propre temps de travail.

Lorsque les revenus fonciers bruts du foyer ne dépassent pas 15 000 euros, le contribuable relève en principe du régime micro-foncier, sous réserve des exclusions prévues par les textes.

Ce régime applique un abattement forfaitaire de 30 %. En contrepartie, aucune charge réelle ne peut être déduite et aucun déficit foncier ne peut être constaté.

Pour déduire les travaux réellement payés, le propriétaire doit donc opter pour le régime réel. Cette option est en principe exercée à l’occasion de la déclaration de revenus et engage le contribuable pendant trois ans.

Lorsque les recettes foncières brutes dépassent 15 000 euros, le régime réel s’applique de plein droit.

Une comparaison préalable reste indispensable. Lorsque le montant des charges est faible, l’abattement de 30 % du micro-foncier peut être plus avantageux que le régime réel. À l’inverse, une rénovation importante rend généralement le régime réel beaucoup plus pertinent.

Le résultat foncier est déterminé globalement au niveau du foyer fiscal. Les revenus et déficits de l’ensemble des immeubles sont donc compensés.

Le déficit provenant de dépenses autres que les intérêts d’emprunt peut être imputé sur le revenu global dans la limite annuelle de 10 700 euros.

Les intérêts et frais d’emprunt suivent un traitement particulier. Ils sont d’abord imputés sur les loyers. Lorsqu’ils contribuent à créer ou à augmenter le déficit, la fraction correspondante ne peut pas être déduite du revenu global. Elle est seulement reportable sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

Exemple

Un contribuable détient deux logements loués nus.

Le déficit de 20 000 euros provenant du bien A compense d’abord le revenu positif de 5 000 euros du bien B.

Il subsiste donc un déficit net de 15 000 euros.

Sous réserve qu’il ne provienne pas d’intérêts d’emprunt :

• 10 700 euros sont imputés sur le revenu global ;
• 4 300 euros sont reportés sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

Le contribuable ne peut pas choisir librement de conserver le déficit pour une année ultérieure. L’imputation s’effectue selon l’ordre légal et est, en principe, automatique.

Une mesure temporaire a permis de porter le plafond d’imputation sur le revenu global de 10 700 à 21 400 euros pour certaines dépenses de rénovation énergétique.

Elle concernait les travaux permettant à un logement classé E, F ou G d’atteindre une classe A, B, C ou D, sous réserve du respect de conditions techniques et documentaires, notamment la production de diagnostics de performance énergétique avant et après travaux.

Toutefois, contrairement à ce qui figure dans le document source, cette majoration ne s’applique pas aux dépenses payées jusqu’au 31 décembre 2027.

La doctrine fiscale en vigueur indique que les devis devaient avoir été acceptés à compter du 5 novembre 2022 et que les dépenses devaient être payées entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2025.

Par conséquent, en 2026, un contribuable qui paie de nouveaux travaux ne peut plus, en l’état des textes vérifiés, bénéficier de cette majoration temporaire. Il reste soumis au plafond de droit commun de 10 700 euros, sauf régime particulier.

Cette correction est importante, car le document transmis mentionne un dispositif applicable jusqu’au 31 décembre 2027.

Lorsque le déficit est imputé sur le revenu global, le logement doit en principe demeurer affecté à la location nue jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant celle de l’imputation.

Ainsi, un déficit imputé sur le revenu global au titre de 2026 impose, en principe, de maintenir le logement en location nue jusqu’au 31 décembre 2029.

Cette obligation ne consiste pas nécessairement à conserver le même locataire. Le logement peut connaître une période de vacance normale entre deux locations, à condition que le propriétaire poursuive effectivement sa recherche d’un nouvel occupant.

Pendant cette période, certaines opérations sont susceptibles de remettre en cause l’avantage :

• vente du bien ;
• occupation personnelle ;
• passage en location meublée ;
• apport à une société ;
• cessation durable de la location ;
• changement de régime fiscal rendant les revenus étrangers à la catégorie des revenus fonciers.

Des exceptions peuvent exister, notamment en cas de décès, d’invalidité, de licenciement ou d’expropriation pour cause d’utilité publique.

En cas de remise en cause, l’administration recalcule l’impôt de l’année au cours de laquelle le déficit avait été imputé sur le revenu global. Des intérêts de retard peuvent également être appliqués.

La fraction retirée du revenu global n’est toutefois pas nécessairement perdue : elle peut, selon les circonstances, redevenir imputable sur les revenus fonciers dans le délai de report applicable.

Lors de la vente d’un immeuble, la plus-value immobilière est calculée en comparant le prix de cession corrigé avec le prix d’acquisition majoré de certains frais et dépenses.

Les travaux déjà déduits des revenus fonciers ou du revenu global ne peuvent pas être ajoutés une seconde fois au prix d’acquisition. Un même coût ne peut donc pas procurer à la fois :

• une économie d’impôt au titre du déficit foncier ;
• et une diminution de la plus-value imposable par majoration du prix d’acquisition.

Lorsque l’immeuble est détenu depuis plus de cinq ans, le contribuable peut cependant, sous les conditions de droit commun, appliquer un forfait travaux égal à 15 % du prix d’acquisition, sans avoir à justifier la réalisation effective des dépenses.

Le choix entre les dépenses réelles et le forfait doit être analysé avec attention.

Exemple simplifié

Un logement est acquis 100 000 euros. Le propriétaire réalise 50 000 euros de travaux, intégralement déduits de ses revenus fonciers, puis revend le bien plusieurs années plus tard.

Les 50 000 euros déjà déduits ne peuvent pas être ajoutés à nouveau au prix d’acquisition pour calculer la plus-value.

Si la durée de détention est supérieure à cinq ans, le propriétaire pourra néanmoins étudier l’utilisation du forfait de 15 %, soit 15 000 euros dans cet exemple, sous réserve des autres conditions applicables.

Une attention particulière doit être portée aux opérations commercialisées sous la forme d’une vente d’immeuble à rénover, ou VIR.

Dans ce contrat, le vendeur s’engage à réaliser les travaux après la vente et perçoit progressivement une partie du prix correspondant à leur avancement.

Le Conseil d’État a jugé que le prix des travaux réalisés par le vendeur constitue un élément du prix d’acquisition de l’immeuble. Ces sommes ne représentent donc pas des charges foncières supportées par l’acquéreur en vue d’obtenir des revenus.

Elles ne peuvent pas être déduites des revenus fonciers de l’acheteur.

Il convient ainsi de distinguer :

• l’acquisition d’un immeuble suivie de travaux engagés et payés par le propriétaire, qui peut ouvrir droit à déduction ;
• l’acquisition dans le cadre d’une VIR, dans laquelle les travaux sont juridiquement compris dans le prix d’acquisition.

Le nom commercial donné à l’opération ne suffit pas. Le contrat de vente et les modalités juridiques du chantier doivent être examinés avant toute simulation fiscale.

Un immeuble en cours de rénovation demeure susceptible d’entrer dans l’assiette de l’impôt sur la fortune immobilière lorsqu’il appartient au contribuable au 1er janvier.

Il doit être déclaré à sa valeur vénale réelle à cette date, en tenant compte :

• de son état ;
• de l’avancement des travaux ;
• de son occupation éventuelle ;
• des contraintes techniques ;
• et des caractéristiques du marché local.

Lorsque les travaux ne sont pas achevés, la valeur du bien ne correspond pas nécessairement au prix qu’il aurait après rénovation.

Les dettes relatives à l’acquisition ou aux travaux peuvent être déductibles de l’assiette de l’IFI si elles répondent aux conditions légales, notamment lorsqu’elles existent effectivement au 1er janvier et sont rattachées à un actif imposable.

Par ailleurs, le déficit foncier peut modifier les revenus retenus pour le calcul du plafonnement de l’IFI. Seules les fractions effectivement imputées sont prises en considération au titre de l’année concernée. Un déficit encore en report n’a pas le même effet immédiat.

La location à un membre de la famille n’interdit pas, par principe, la déduction des charges.

L’opération doit toutefois correspondre à une location réelle et normale.

Il convient notamment de respecter les conditions suivantes :

• le locataire ne doit pas être rattaché au foyer fiscal du propriétaire lorsqu’une telle condition est requise ;
• un bail doit être établi ;
• le loyer doit être effectivement payé ;
• son montant doit être cohérent avec le marché ;
• les obligations respectives du bailleur et du locataire doivent être respectées.

Un loyer anormalement faible ou une mise à disposition gratuite pourrait conduire l’administration à considérer que le bien n’est pas exploité dans le but de procurer un revenu foncier imposable.

Le déficit foncier constitue une déduction du revenu imposable et non une réduction ou un crédit d’impôt. Il n’entre donc pas, en principe, dans le plafonnement global des avantages fiscaux.

Cela ne signifie pas que le montant de l’économie fiscale est garanti. Il dépend notamment :

• de la tranche marginale d’imposition ;
• du montant des revenus fonciers ;
• de la nature des dépenses ;
• de la capacité à imputer les déficits reportés ;
• et du respect des engagements de location.

Avant de signer une opération, l’investisseur doit procéder à une analyse globale.

La qualité de l’emplacement

Un avantage fiscal ne compense pas un mauvais marché locatif. Il faut étudier la demande, le niveau des loyers, la vacance, les transports, les services et les perspectives économiques du secteur.

La cohérence du prix

Le prix du bien avant travaux doit être comparé avec celui de logements similaires. Le coût total, acquisition, frais, travaux et financement compris, ne doit pas dépasser sans justification la valeur probable du logement rénové.

La fiabilité du chantier

Les devis doivent être précis. Une marge de sécurité financière doit être prévue pour les imprévus, particulièrement dans les immeubles anciens.

La nature fiscale des travaux

La déductibilité doit être examinée poste par poste. Une présentation commerciale qualifiant l’ensemble du chantier de « déficit foncier » ne constitue pas une garantie opposable à l’administration.

Le financement

L’investisseur doit pouvoir supporter les échéances d’emprunt, les appels de fonds et l’absence de loyer pendant le chantier.

La durée de détention

L’opération doit être envisagée sur une durée suffisamment longue pour absorber les frais d’acquisition, respecter l’engagement de location et limiter le risque d’une revente précipitée.

Le déficit foncier est un mécanisme efficace pour accompagner la rénovation d’un logement ancien loué nu. Il permet de déduire les charges éligibles des loyers, de compenser les autres revenus fonciers et, dans la limite de 10 700 euros, de réduire le revenu global du foyer. Le solde peut être reporté sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

Son efficacité dépend néanmoins du respect de règles précises. Le contribuable doit relever du régime réel, distinguer les dépenses déductibles des travaux de construction ou d’agrandissement, conserver le logement en location nue pendant la durée requise et anticiper les conséquences d’une éventuelle revente.

Une vigilance particulière doit être apportée aux présentations commerciales et aux dispositifs temporaires. En particulier, la majoration du plafond à 21 400 euros pour certains travaux énergétiques ne concerne, selon les textes officiels vérifiés, que les dépenses payées au plus tard le 31 décembre 2025. Elle ne peut donc pas être présentée comme un avantage encore ouvert pour de nouveaux paiements réalisés en 2026.

Enfin, l’économie fiscale ne doit jamais constituer le seul critère de décision. La qualité du bien, son prix, son potentiel locatif, le coût des travaux et la capacité financière de l’investisseur restent déterminants. Un déficit foncier réussi est d’abord un investissement immobilier solide, auquel vient s’ajouter un traitement fiscal favorable.