Paul veut se constituer un patrimoine immobilier.
Mais il ne veut pas immobiliser 200 000 € de cash d’un seul coup.
Il choisit donc une solution simple :
investir 200 000 € en SCPI à crédit.

Paul emprunte :
200 000 € sur 20 ans

Avec :
• un taux de crédit de 4,34 %
• une assurance emprunteur de 0,15 %
• une SCPI européenne distribuant 6 % net de fiscalité étrangère
• une fiscalité résiduelle française de 10 %
• une indexation des loyers de 0,5 % par an
• une revalorisation des parts de 1,5 % par an

Au départ, la SCPI distribue 6 % sur 200 000 €, soit :
12 000 € par an

Avec 10 % de fiscalité résiduelle française, le revenu net réellement conservé par Paul devient :
10 800 € par an
soit 900 € par mois.

Paul rembourse : 1 273,09 € par mois
Il perçoit : 900 € par mois
Il doit donc ajouter de sa poche :
373,09 € par mois

C’est son effort d’épargne de départ.

Parce que les loyers progressent de :
0,5 % par an

La mensualité de crédit, elle, reste fixe.
Donc, année après année, les revenus de la SCPI prennent une part un peu plus importante dans le remboursement.
L’effort d’épargne baisse donc progressivement.
Mais avec une fiscalité résiduelle de 10 %, il reste logiquement plus élevé que dans la version sans fiscalité française résiduelle.

Pourquoi les SCPI séduisent les épargnants en 2026

Au début, Paul fait un effort d’épargne de 373 € par mois.
Vingt ans plus tard, cet effort n’est plus que d’environ 284 € par mois.
L’effort diminue donc avec le temps. Mais il ne disparaît pas.
Le rythme de croisière ressort autour de 329 € par mois en moyenne sur l’ensemble de la période.

Sur 20 ans, en tenant compte de l’indexation des loyers à 0,5 % par an et de la fiscalité résiduelle française de 10 %, Paul aura versé au total :
78 967 €

Autrement dit :
• Paul n’a pas financé seul 200 000 €
• il aura financé personnellement environ 78 967 €
• le reste aura été absorbé par les revenus de la SCPI.

Si l’on retient une revalorisation des parts de 1,5 % par an, la valeur de son patrimoine au bout de 20 ans devient :
269 371 €

À la fin des 20 ans :
• Paul a versé 78 967 €
• Paul détient un patrimoine valorisé 269 371 €

L’écart entre ce qu’il possède et ce qu’il a réellement financé lui-même est de :
190 404 €

Enrichissement patrimonial brut estimé : 190 404 €

Comment sélectionnons-nous les meilleures SCPI ?

C’est sans doute le point le plus important.

Au bout de 20 ans, le crédit est intégralement remboursé.

L’investisseur détient alors ses parts de SCPI en pleine propriété.

Patrimoine détenu au terme

269 371 €

Dans cette simulation, on retient une valorisation des parts de 1.5%/ an.

Combien l’investisseur a-t-il réellement versé ?

Son effort d’épargne mensuel est de :

373,09 € par mois

Sur 20 ans, cela représente :

Effort d’épargne total

373,09 € × 240 mois = 89 541,60 €

Quel est son enrichissement total ?

À la fin :

• il a versé environ 89 542 € de sa poche ;
• il détient un patrimoine de 269 371 €.

L’écart entre ce qu’il possède et ce qu’il a réellement sorti de sa poche est donc de :

Enrichissement patrimonial brut

269 371 € – 89 541,60 € = 179 829,40 €

Paul se constitue un patrimoine estimé à 269 371 € avec un effort personnel cumulé d’environ 78 967 € sur 20 ans, malgré une fiscalité résiduelle française de 10 % sur les revenus de la SCPI.