Investir à crédit en SCPI consiste à emprunter pour acquérir des parts, en espérant que les revenus générés soient supérieurs au coût du crédit. C’est la logique du levier patrimonial : construire du capital en utilisant l’argent des autres (la banque, le locataire, l’État via la fiscalité).

En 2025, avec des taux autour de 3,5 % sur 20 ans, l’arbitrage devient plus fin. Certaines SCPI affichent encore des rendements attractifs, notamment à l’étranger. Il faut donc modéliser précisément les flux avant de se lancer.

Prenons un exemple simple et réaliste :

• Montant investi : 200 000 €
• SCPI européenne : 7,5 % brut → 6 % net de fiscalité étrangère
• Crédit sur 20 ans à 3,5 %, mensualité ~ 1 160 €/mois
• Revenus SCPI : 12 000 €/an soit 1 000 €/mois
• Taux d’imposition français moyen résiduel : 10 % seulement
• Net perçu après fiscalité française : 10 800 €/an (~900 €/mois)

👉 L’investisseur rembourse 1 160 € par mois à la banque, mais perçoit 900 € de revenus réguliers.

🔹 Effort d’épargne mensuel : seulement 260 €/mois

💡 Pour se constituer un patrimoine immobilier de 200 000 €, l’investisseur n’a besoin que de 260 € par mois pendant 20 ans.

Contrairement à une SCPI française où les revenus sont fortement fiscalisés (jusqu’à 47,2 %), la SCPI européenne bénéficie d’une fiscalité allégée, avec :

• Une imposition dans le pays d’origine (souvent prélevée à la source)
• Une exonération en France grâce aux conventions fiscales (sauf prélèvements sociaux sur certains revenus)
• Un reste à charge fiscal très modéré, de l’ordre de 10 % du revenu pour un TMI à 41 %

➡️ Résultat : plus de cash disponible pour rembourser le crédit, et moins d’impôt à payer.

Sur 20 ans, les mensualités sont plus faibles, ce qui réduit l’effort d’épargne. Même si le coût total du crédit est plus élevé, la capacité de remboursement est assurée en grande partie par les loyers versés.

Ici, le rendement net (6 %) est bien supérieur au taux d’emprunt (3,5 %). L’effet de levier est positif, même sans avantage fiscal immédiat comme la déduction des intérêts.

Les SCPI européennes ne permettent pas de déduire les intérêts d’emprunt, car les revenus ne sont pas imposés en France. Mais :

• Leur rendement net après fiscalité est souvent plus élevé qu’une SCPI française.
• Le faible impôt en France permet de maximiser le remboursement du crédit avec les loyers.
• L’investisseur conserve sa capacité à utiliser d’autres niches fiscales (PER, loi Madelin, Girardin, etc.) en parallèle.

Cette stratégie est idéale pour :

• Des cadres ou entrepreneurs fiscalisés souhaitant lisser leur effort d’épargne.
• Des jeunes investisseurs cherchant un levier modéré, avec des flux prévisibles.
• Des contribuables déjà « chargés » fiscalement et souhaitant limiter l’imposition marginale.

En 2025, l’investissement à crédit en SCPI reste pertinent, même sans déductibilité fiscale, grâce à des produits performants et une fiscalité allégée.

💡 L’exemple chiffré ci-dessus montre qu’avec seulement 260 € par mois, un investisseur peut bâtir un patrimoine de 200 000 € en 20 ans.

C’est l’un des rares leviers encore puissants pour construire du capital sans effort d’épargne insurmontable, tout en bénéficiant de revenus réguliers dès la première année.