La loi de finances pour 2025 met en place une exonération temporaire destinée aux dons d’argent au sein des familles. Le dispositif s’applique du 15 février 2025 au 31 décembre 2026. L’objectif est simple. Vous aidez un proche et vous financez l’acquisition d’un logement neuf ou des travaux de rénovation énergétique sur la résidence principale.

Le régime est puissant, mais il suppose une chronologie stricte et des preuves solides. Ce guide vous accompagne pas à pas, en langage clair et avec des exemples concrets.

Le mécanisme autorise un don exonéré jusqu’à 100 000 € par donateur et par donataire pendant la période. En effet, le donataire peut recevoir jusqu’à 300 000 € en cumul, tous donateurs confondus. L’exonération joue si les fonds sont affectés dans un délai de six mois. Les sommes servent soit à acheter un immeuble neuf, y compris en VEFA, soit à réaliser des travaux de rénovation énergétique dans la résidence principale.

Le texte exclut les usages qui ne correspondent pas à cet objectif. En effet, la construction par le donataire, l’achat d’un terrain à bâtir, le remboursement anticipé d’un ancien prêt, ou l’acquisition via une société restent hors champ. Mais, l’esprit du dispositif est clair. En effet, l’argent doit déclencher une opération éligible immédiate, pas corriger une situation passée.

Cependant, le champ familial est large. Les parents, grands-parents et arrière-grands-parents peuvent donner. À défaut de descendance, un neveu ou une nièce peut recevoir. Le régime ne prévoit aucune limite d’âge ni pour le donateur ni pour le bénéficiaire. La souplesse s’illustre par la possibilité de dons successifs au profit d’un même donataire, à condition de respecter les plafonds. Un enfant peut, par exemple, recevoir 100 000 € de chacun de ses parents et 100 000 € d’un grand-parent. Il atteint alors 300 000 € sur la période éligible. Cette latitude permet d’assembler un apport conséquent, sans complexité civile particulière, tout en restant dans un cadre fiscal de faveur.

Exemple express. Un enfant reçoit 100 000 € de sa mère en avril 2025, 100 000 € de son père en juin 2025, et 100 000 € de sa grand-mère en janvier 2026. Le cumul atteint 300 000 €. En effet, l’exonération s’applique pour chaque don, à condition d’affecter les fonds dans les six mois à une opération éligible.

La clause de quasi-usufruit dans l’assurance-vie : Tout comprendre

La preuve de la date du versement constitue la première sécurité. En cas de don manuel, le bénéficiaire déclare l’opération au moyen du formulaire 2735 auprès de son centre des impôts. La télédéclaration n’est pas encore disponible pour ce formulaire. La voie papier s’impose donc. Les relevés bancaires, les ordres de virement, les copies de chèques et les reçus complètent utilement le dossier. En cas de don notarié, la date de l’acte fait foi pour le versement, sauf stipulation qui préciserait une autre date. Il existe même des donations à terme. Elles peuvent être signées avant le 15 février 2025, avec un versement effectif entre le 15 février 2025 et le 31 décembre 2026. Cette mécanique reste éligible, si les autres conditions sont respectées.

Lorsque la preuve du versement manque pour un don manuel, la date de révélation à l’administration fait foi. Dans les faits, la révélation correspond au dépôt du 2735 ou à une formalisation claire. Une tolérance existe. À défaut de preuve stricte du débit, l’administration admet la date mentionnée sur le 2735 si le formulaire est déposé avant le 31 janvier 2027. Enfin, un versement hors la vue du notaire n’altère pas la date de versement retenue. La trace bancaire reste déterminante.

Le délai court à partir du versement des fonds. L’affectation doit intervenir au plus tard à la fin du sixième mois. Pour un achat, la date décisive est la signature de l’acte authentique chez le notaire. Pour une VEFA, le principe est identique. Seule la date de l’acte d’acquisition compte. Les appels de fonds intervenant au-delà de six mois sont indifférents. Pour des travaux de rénovation énergétique, la doctrine n’a pas fixé à ce stade une borne unique. La pratique professionnelle retient une approche opérationnelle. Il est recommandé de signer le devis et de verser un acompte dans les six mois. Les travaux peuvent alors se dérouler sur une durée plus longue, sans remettre en cause l’exonération, dès lors que l’affectation est matérialisée à temps.

Exemple VEFA. Un parent donne 100 000 € en septembre 2025. L’enfant signe l’acte VEFA en décembre 2025. Les appels de fonds s’échelonnent jusqu’en juin 2027. Le délai de six mois est respecté. L’exonération s’applique intégralement, même si les paiements ultérieurs dépassent la fenêtre des six mois.

Entrent dans le champ les logements neufs, jamais habités ni utilisés à la date de l’acquisition. La VEFA répond aussi aux exigences. La pleine propriété, l’usufruit et l’indivision sont admis. Le donataire peut répartir les fonds sur plusieurs acquisitions, à la condition que chaque bien soit affecté conformément aux règles. En revanche, plusieurs opérations sont exclues. La construction par le donataire n’entre pas dans le périmètre. L’acquisition d’un terrain à bâtir est également exclue, même si la construction suit. Le remboursement anticipé d’un prêt ayant financé une opération éligible par le passé ne convient pas. L’acquisition via une société n’est pas admise, qu’il s’agisse d’un apport au capital ou d’un compte courant d’associé. Le refinancement d’un bien acquis avant le don ne marche pas non plus. Le critère directeur demeure l’immédiateté de l’affectation à un achat éligible.

Un point mérite un éclairage. Certains s’interrogent sur un remboursement anticipé lorsque l’acte d’achat a été signé après le 15 février 2025. L’argument ne tient pas. En effet, le remboursement n’est ni une acquisition ni une réalisation de travaux. Ainsi, il intervient de surcroît après l’affectation initiale. La logique du texte et sa chronologie conduisent donc à écarter cette lecture.

Le démembrement de propriété : l’astuce pour optimiser la transmission

À partir de l’acquisition ou de l’achèvement, le donataire doit affecter le bien à un usage précis. Cependant, il doit le faire de manière exclusive et continue pendant cinq ans. Deux options s’offrent à lui.

D’une part, il peut occuper le logement comme résidence principale. D’autre part, il peut le louer à un locataire pour le même usage. La location nue et la location meublée restent toutes deux autorisées. En revanche, il ne peut pas louer à un membre de son foyer fiscal.

Mais, entre deux usages, la vacance doit rester brève. Une location saisonnière interrompt cette exclusivité. Par conséquent, elle remet en cause le bénéfice de l’exonération pendant la période d’engagement.

Le cadre offre toutefois quelques assouplissements utiles. Par exemple, un enfant étudiant, célibataire et rattaché au foyer fiscal du donataire peut occuper le bien. Cette occupation compte alors comme résidence principale.

En revanche, le texte exclut plusieurs types d’immeubles. Les locaux professionnels, les résidences secondaires, les garages et les emplacements de stationnement ne remplissent pas les conditions. Les logements inoccupés échouent également à ce critère. De même, les logements étudiants ou les unités en EHPAD loués à un exploitant sont exclus. Dans ces cas, c’est l’exploitant, et non le donataire, qui décide de l’usage principal. Ainsi, cela empêche donc de prouver l’affectation exigée par le dispositif.

Les travaux sont éligibles lorsqu’ils entrent dans le champ de MaPrimeRénov’. La non-cumulabilité s’impose toutefois. Cependant, on ne peut pas bénéficier à la fois de l’exonération et de MaPrimeRénov’ pour les mêmes dépenses. Le logement se situe en France. Les interventions doivent être réalisées par des professionnels. L’auto-rénovation ne convient pas. La bonne méthode tient en trois étapes successives. Il faut solliciter des devis avant le don, recevoir le don, puis signer le devis et verser un acompte dans les six mois. Cette séquence sécurise le calendrier. Les factures finales peuvent arriver plus tard, sans remettre en cause l’affectation.

Cependant, un point pratique reste discuté. En effet, la doctrine n’a pas verrouillé la date à prendre en compte pour le délai de six mois. Par analogie avec la VEFA, la signature du devis et le paiement d’un acompte dans le délai apparaissent cohérents. Cette approche ancre l’affectation et évite les incertitudes d’un chantier long.

Le nouveau régime se cumule avec les abattements de droit commun. Le cadre parent-enfant de 100 000 € sur 15 ans reste indépendant. Il se cumule aussi avec l’exonération spécifique des dons familiaux de sommes d’argent de 31 865 €, lorsque les conditions de ce régime sont réunies. L’opération échappe au rappel fiscal. Cette indépendance simplifie la stratégie. On raisonne à part, sans reconstituer l’historique des donations antérieures pour calculer l’avantage lié au 790 A bis.

Le non-respect d’une condition conduit à la remise en cause de l’exonération. Ainsi, les droits de donation deviennent exigibles, augmentés des intérêts de retard. Le délai de reprise de l’administration court jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant la fin de la période de cinq ans d’affectation. En effet, l’horizon de contrôle peut donc être lointain.

La prévention tient à une documentation complète. En effet, il faut conserver la preuve du don, la preuve de l’affectation et les éléments d’usage du bien pendant cinq ans. Une exception subsiste en cas de décès du donataire. Ainsi, l’exonération n’est pas remise en cause. Les héritiers ne reprennent pas l’obligation d’affectation.

Calendrier type. Donation en mars 2025. Acte VEFA en mai 2025. Achèvement en juin 2027. Affectation jusqu’en juin 2032. Prescription au 31 décembre 2035. La ligne du temps doit rester lisible, avec des preuves attachées à chaque étape.

La première erreur consiste à signer l’acte d’achat avant le don. Cette inversion fait tomber l’exonération. La seconde erreur tient au remboursement anticipé d’un ancien prêt avec les fonds donnés. Cette dépense n’est pas une affectation conforme. La troisième erreur concerne l’acquisition via une société, y compris par compte courant d’associé. La quatrième erreur est plus prosaïque. Il s’agit de négliger la déclaration d’un don manuel au 2735. Enfin, démarrer des travaux sans devis signé et acompte dans les six mois fragilise la preuve d’affectation.

Néo-ISF, flat tax, exit tax : à quoi s’attendre de ces hauses d’impôts ?

La stratégie s’élabore autour de la chronologie. Les parents peuvent abonder l’apport en 2025, puis les grands-parents complètent en 2026. Chaque don enclenche une affectation dans les six mois. En VEFA, la signature de l’acte suffit à sécuriser l’avantage, même si les paiements s’étalent sur deux ans. Cependant, en rénovation, il est judicieux de cibler un lot cohérent de travaux, comme l’isolation, la pompe à chaleur et les menuiseries. On évite la dispersion, on calibre le montant du don et on verrouille la date par un devis et un acompte.

Scénario VEFA. Deux parents donnent 80 000 € chacun en juillet 2025. Leur fils signe l’acte VEFA en octobre 2025. L’exonération couvre les 160 000 €. Le prêt finance le solde. Ainsi, les appels de fonds sur 2026-2027 ne posent aucun problème.

Scénario rénovation. Une grand-mère donne 60 000 € en mai 2026. La petite-fille signe les devis d’isolation, de PAC et de menuiseries en août 2026 et verse les acomptes. Les travaux finissent en 2027. L’affectation dans les six mois est établie. L’exonération est sécurisée.

Scénario multi-donateurs. Deux grands-parents et un parent donnent chacun 100 000 € sur 2025-2026. Le donataire atteint son plafond de 300 000 €. Ainsi, il achète deux logements neufs affectés à la location à usage de résidence principale. Il maintient l’affectation pendant cinq ans. L’exonération porte sur l’ensemble.

La question de l’achat à l’étranger revient souvent. Le texte impose expressément la France pour les travaux. Il ne l’énonce pas aussi nettement pour l’achat. L’intention du dispositif pousse toutefois vers un investissement en France. La prudence recommande d’éviter l’étranger, sauf à solliciter un rescrit avant le don. Autre sujet récurrent, la location saisonnière.

La doctrine exige une affectation exclusive et continue à la résidence principale du donataire ou du locataire. La saisonnière rompt cette continuité. En effet, elle fragilise l’avantage. Sur cinq ans, la simplicité paie. Une occupation principale ou une location « résidence principale » maintenue sans rupture évite les litiges.

Pour les parents et grands-parents, le régime permet une transmission utile. Vous financez un achat ou des travaux immédiatement opérationnels. Vous réduisez l’impôt attaché à la donation. Pour les jeunes actifs, le don renforce l’apport, améliore le dossier bancaire et accélère l’accès au logement. Pour les propriétaires occupants, la rénovation énergétique améliore le DPE, diminue la facture et valorise le bien. Pour les familles fortement imposées, le cumul des abattements et l’autonomie du 790 A bis par rapport au rappel fiscal offrent une respiration patrimoniale sur 2025-2026.

La réussite tient en une séquence logique et courte. Dans un premier temps, vous identifiez le bénéficiaire et vous chiffrez le projet. Vous réalisez le don pendant la fenêtre légale. Vous matérialisez l’affectation dans les six mois par un acte authentique ou un devis signé accompagné d’un acompte.

Vous archivez toutes les preuves pendant la période d’affectation de cinq ans. Vous évitez toute location saisonnière et toute vacance longue. Vous maintenez l’usage en résidence principale ou en location « résidence principale ». Cette discipline légère suffit à verrouiller l’exonération de bout en bout.

En effet, ce régime temporaire constitue une fenêtre d’opportunité rare. Il aligne l’entraide familiale et une politique du logement orientée vers le neuf et la performance énergétique. Trois leviers gouvernent tout le reste. Le timing garantit l’éligibilité. La traçabilité prouve la réalité. L’affectation stabilise l’avantage sur cinq ans. En respectant ces règles simples, vous transformez un don familial en accélérateur patrimonial durable.