Est-ce la fin des avantages des loueurs en meublé non professionnels ? Le Projet de Loi de Finances 2025 pourrait marquer un tournant pour les loueurs en meublé non professionnels (LMNP). Parmi les mesures envisagées, la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value lors de la vente d’un bien immobilier fait débat. Une disposition qui pourrait réduire considérablement l’un des principaux avantages fiscaux de ce régime.

L’amortissement permet de répartir le coût d’un bien immobilier sur sa durée d’utilisation afin de compenser la perte de valeur du bien dans le temps. Dans le cadre du régime LMNP au réel, l’amortissement offre aux investisseurs la possibilité de déduire chaque année une partie de la valeur du bien, réduisant ainsi leur bénéfice imposable.

Jusqu’à présent, lors de la vente d’un bien LMNP, les amortissements déduits fiscalement n’étaient pas pris en compte dans le calcul de la plus-value imposable, taxée au taux forfaitaire de 19 % et 17,2 % (prélèvements sociaux). Cependant, un amendement prévoit d’intégrer ces amortissements dans le calcul, augmentant ainsi la base taxable.

Avant l’amendement :

Plus-value = prix de vente – (prix d’acquisition – amortissements déduits)

Après amendement :

Plus-value = prix de vente – prix d’acquisition

Exemple concret :
Supposons que vous ayez acheté un bien pour 500 000 € et qu’il ait généré 150 000 € d’amortissements cumulés sur plusieurs années.

Si vous vendez ce bien pour 600 000 €, la plus-value taxable ne sera pas calculée sur la différence entre le prix d’achat et le prix de vente (soit 100 000 €), mais sur 600 000 € – (500 000 € – 150 000 €), soit 250 000 € (Versus 100 000 € avant évolution législative…)
Ainsi, les amortissements augmentent artificiellement la base de calcul, entraînant une imposition bien plus élevée sur la plus-value.

Finalement, la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value alourdit l’imposition en cas de vente. Qui dit plus de plus-value dit plus de base taxable donc plus d’impôt. Cependant, il convient de rappeler que cette disposition ne serait effective qu’en cas de vente. Les transmissions par donation ou succession ne seraient pas impactées. De plus, une grande partie des investisseurs louant meublés non professionnels investissent sans intention de revendre, ce qui limite l’impact d’une telle disposition

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De plus, malgré cette potentielle réforme, les règles d’abattement sur les plus-values immobilières restent inchangées.

• Abattement pour durée de détention :
  • Dès 5 ans, un abattement progressif réduit la base imposable.
  • Après 22 ans de détention, la plus-value est exonérée d’impôt sur le revenu (mais reste soumise aux prélèvements sociaux).
  • Après 30 ans, l’exonération est totale.

Un tel mécanisme incite donc les propriétaires à conserver leur bien le plus longtemps possible, tendance qui pourrait être renforcée par cette réforme.

Loi de Finances 2025 : Que faut-il savoir ?

Mis à part la question des amortissements, le régime LMNP pourrait connaître d’autres changements significatifs :

• Imposition des revenus : Les revenus issus de la location meublée pourraient être requalifiés en bénéfices fonciers, et non plus en bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
• Réduction de l’abattement forfaitaire : Dans le régime BIC, l’abattement actuel de 50 % pourrait être réduit à 40 % pour les locations longue durée, et celui des locations courte durée à 30 %.
• Baisse des plafonds du régime micro-BIC : Actuellement fixé à 72 600 € par an, ce plafond pourrait être revu à la baisse.

Ces mesures restent à ce jour à l’état de propositions. Elles pourraient évoluer lors des débats parlementaires. Le texte définitif ne sera adopté que fin décembre, laissant encore place à de nombreux ajustements.

Pour les investisseurs LMNP, il est essentiel de suivre de près ces évolutions afin d’anticiper leurs impacts fiscaux et patrimoniaux. Ce contexte incertain pourrait également inciter certains à consulter des experts afin de trouver d’autres solutions d’investissements immobilier tels que les jeunes SCPI.