IMMOBILIER EN NUE-PROPRIÉTÉ
Bénéficier de la revalorisation de l’immobilier grâce au montage en démembrement.
POURQUOI INVESTIR EN NUE-PROPRIÉTÉ ?
DÉVELOPPER MON PATRIMOINE
Bénéficier de la revalorisation de l’immobilier
Grâce à un prix d’achat décoté et de la revalorisation du bien immobilier, vous pouvez obtenir une revalorisation automatique de votre capital grâce à l’effet de levier de la récupération de la pleine propriété (environ 3,4% hors inflation selon les programmes)
FISCALITÉ AVANTAGEUSE
Les avantages du montage en démembrement
Vous pouvez profiter de la fiscalité spécifique du montage en démembrement, avec pendant la période de démembrement, une exonération à l’IFI.
PRÉPARER LA RETRAITE
Un investissement retraite idéal
Pour préparer la retraite, vous pouvez emprunter afin de bénéficier de l’effet de levier du crédit, et reporter les intérêts d’emprunt sur vos autres revenus fonciers.
POURQUOI CHOISIR IB GESTION PRIVÉE ?
COMPRENDRE L’INVESTISSEMENT EN NUE-PROPRIÉTÉ
L’investissement en nue-propriété consiste pour un investisseur à acheter un bien immobilier avec un contrat de démembrement d’une durée de 15 à 20 ans, ou encore à durée viagère jusqu’au décès de l’usufruitier.
Le droit de propriété est partagé entre l’investisseur qui sera le nu-propriétaire et l’usufruitier (généralement bailleur social ou investisseur public) qui gère l’entretien, la gestion et la fiscalité du bien.
Au terme de la durée du contrat, le nu-propriétaire devient automatiquement propriétaire sans formalités, ni frais.
Cette stratégie d’investissement est une solution performante, flexible et sécurisée.
AVANTAGES
- Pas de fiscalité supplémentaire
Le nu-propriétaire ne paiera pas d’impôt sur le revenu, d’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) ou taxe foncière sur le bien durant la durée du contrat de démembrement.
- Avantage fiscal
Si vous financez votre investissement par crédit, vos intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers préexistants permettant de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu.
- Décote du prix
L’investisseur bénéficie d’une réduction de 30% à 40% par rapport à l’acquisition d’une pleine propriété. La décote correspond à la valeur des loyers que l’investisseur aurait perçu durant la période.
- Accès à la pleine propriété au terme du contrat
Sans frais supplémentaires.
- Investissement souple
La nue-propriété n’impose pas de durée minimale de détention. Elle peut être cédée à tout moment sans pour autant perdre es avantages fiscaux et patrimoniaux acquis.
- Complément de revenus
Cet investissement permet de préparer votre retraite en disposant à terme d’un complément de revenus (location, revente avec une plus-value) en réalisant une opération à moindre coûts aujourd’hui.
COMPRENDRE EN DÉTAILS
Le mécanisme du démembrement classique
Le mécanisme du démembrement classique
En droit français, le droit de propriété se constitue de trois composantes :
- L’usus : permet au détenteur d’user du bien (l’habiter)
- Le fructus : engendre le droit de récolter les fruits du bien (l’habiter, le louer)
- L’abusus : correspond au droit d’abuser du bien, en attribuant le droit de propriété (vendre le bien)
L’usufruitier détient les deux premiers droits (usus et fructus) et le nu-propriétaire dispose de l’abusus.
L’investissement en nue-propriété ou le démembrement de propriété, consiste à partager les attributs du droit de propriété entre deux personnes distinctes.
Le démembrement de propriété est un acte juridique divisant la pleine propriété en nue-propriété et usufruit.
Cet acte est souvent utilisé par les familles lorsque ces dernières préparent les donations ou les successions.
La valeur du démembrement de propriété est fixée en fonction de l’âge de l’usufruitier.
| Age de l’usufruitier | Usufruit | Nue-propriété |
|---|---|---|
| Jusqu’à 20 ans | 90 % | 10 % |
| De 21 à 30 ans | 80 % | 20 % |
| De 31 à 40 ans | 70 % | 30 % |
| De 41 à 50 ans | 60 % | 40 % |
| De 51 à 60 ans | 50 % | 50 % |
| De 61 à 70 ans | 40 % | 60 % |
| De 71 à 80 ans | 30 % | 70 % |
| De 81 à 90 ans | 20 % | 80 % |
| 91 ans et plus | 10 % | 90 % |
Dans le cas de l’investissement en nue-propriété temporaire, la valeur de la durée de l’usufruit temporaire est calculée selon la période de perception des loyers par l’usufruitier.
En règle générale le démembrement est utilisé dans un but fiscal. Celui-ci permet d’obtenir des avantages :
- Sur la succession car seule la nue-propriété est imposée aux droits de donation (à condition que le décès ne survienne pas dans les trois mois suivant la donation). Dans ce sens, plus la donation est effectuée tôt plus celle-ci est avantageuse, la loi permet de donner pour chaque parent, 100 000€ en franchise d’impôt à chacun des enfants.
- Pour des problématiques concernant l’impôt sur la fortune : les biens détenus en nue-propriété ne rentrent pas dans l’assiette de l’IFI.
- Face à l’impôt sur le revenu, ce mécanisme est intéressant à chaque fois que le donateur est imposé dans une tranche plus élevée que le donataire pour un logement qui génère des revenus imposables.
Le démembrement peut être volontaire ou subit (dans le cas du décès d’un conjoint, il peut choisir de démembrer le bien entre l’usufruit qui pourra revenir à son conjoint, et la nue-propriété à ses descendants).
Concernant les charges, il est important de fixer à l’avance dans l’acte de démembrement qui devra les supporter de manière précise afin d’éviter tout conflit. Généralement les réparations sont à la charge de l’usufruitier, sauf quand celles-ci sont des grosses réparations portant par exemple sur la structure du bien.
L’investissement en nue-propriété temporaire
Il est possible d’utiliser le mécanisme de démembrement dans le but de profiter d’avantages patrimoniaux grâce à l’investissement en nue-propriété.
En achetant la nue-propriété d’un bien, vous n’en percevrez pas les loyers durant 15 à 20 ans selon la durée du contrat. L’usufruit ici est temporaire est non en viager. Il est acheté par un autre investisseur (en général un bailleur social ou investisseur public) et correspond à 40 ou 50% de la valeur du bien. C’est la raison pour laquelle, le montant de l’acquisition de cette nue-propriété correspondra au prix de la pleine propriété diminué du montant de la valeur de l’usufruit. C’est donc le premier avantage de cet investissement.
Généralement, le bailleur social prend en compte l’ensemble des charges. Il gère le bien et par conséquent les locations, perçoit les loyers et finance les éventuels travaux. A la fin du contrat, celui-ci est chargé d’effectuer des travaux afin de vous remettre le bien en état d’habitabilité si cela est nécessaire. Vous devenez donc pleinement propriétaire du bien sans aucun frais supplémentaires. Il vous est donc possible de l’habiter, le louer ou bien de le revendre afin de réaliser une plus-value. Avant de réaliser cet investissement, il est important de connaître le bailleur, futur propriétaire de l’usufruit, dans le but de vous assurer de son sérieux. Il vous est possible à tout moment de revendre votre nue-propriété, en gardant à l’esprit que sa valeur varie au prorata de la durée d’usufruit restante.
Une fiscalité avantageuse
Comme pour le démembrement classique, lors des années où vous êtes nu-propriétaire, vous ne percevez pas de loyers qui ne majorent donc pas vos revenus et donc votre impôt sur le revenu. Un avantage supplémentaire au niveau fiscal est possible dans le cas où vous financez votre investissement par crédit. Dans ce cas vos intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers préexistant ce qui vous permet de bénéficier d’une réduction impôt.
Concernant l’impôt sur la fortune immobilière, la nue-propriété ne sera pas prise en compte dans l’assiette de l’imposition (contrairement à l’usufruitier). Le nu-propriétaire bénéficie d’une réduction de son imposition à hauteur de son investissement puisque celui-ci ne sera pas pris en compte dans le calcul de l’impôt sur la fortune immobilière.
Pour conclure, l’investissement en nue-propriété est un outil permettant :
- Préparer votre retraite en disposant à terme d’un complément de revenu et en réalisant un investissement moindre aujourd’hui.
- Valoriser et diversifier votre patrimoine tout en optimisant le cadre fiscal
- Accéder plus facilement à l’investissement en immobilier par un ticket d’entrée réduit.