Principes de la SCPI : le fonctionnement, les atouts et la fiscalité

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Le principe de la SCPI

Les SCPI, ou « Pierre Papier » sont des organismes de placement collectif ayant pour fonction l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier. L’argent collecté auprès des épargnants sera placé dans la SCPI et utilisé dans l’investissement d’un parc immobilier. Chaque épargnant deviendra alors associé de la SCPI et propriétaire d’un pourcentage du parc immobilier. Un revenu trimestriel est versé au travers de la collecte des loyers et redistribué auprès des épargnants et de la société de gestion. C’est un placement non côté, utilisé sur du moyen long terme. Il est possible de souscrire à une SCPI au travers d’une assurance vie, par démembrement, par emprunt, ou en direct.

SCPI : schéma explicatif du fonctionnement
Le fonctionnement de la SCPI

Les atouts du placement dans une SCPI

  • Percevoir des revenus réguliers (notamment concernant les SCPI de rendement) qui peuvent être immédiats ou différés.
  • Accéder à l’investissement en immobilier sans disposer d’un apport en capitaux important.
  • Profiter de la constitution d’un capital par l’emprunt en déduisant fiscalement les intérêts de cet emprunt.

Ce placement est réputé souple car il bénéficie d’une règlementation facilitant sa liquidité (contrairement à la détention d’un bien immobilier en direct), de plus il est moins volatil que les actions, et plus rentable que les obligations. C’est également un placement diversifié, en effet la multiplication des biens et leur diversification (type de bien, situation géographique) permet d’amoindrir le risque de ces actifs.

De par ses statuts, ce placement oblige à une grande transparence d’informations vis à vis des associés (bilans trimestriels et annuels obligatoires, placement soumis au contrôle de l’AMF).

D’un point de vue fiscal

Les revenus distribués par la SCPI sont fiscalisés, et donc à préciser sur la déclaration des revenus annuelle. La fiscalité de ces actifs est sensiblement la même que celle attribuée à un bien immobilier. Les SCPI fiscales quand à elles disposent d’avantages fiscaux spécifiques à leur situation.

La fiscalité générale associée aux revenus

Concernant les revenus fonciers issus des loyers : ils sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu après application des prélèvements sociaux. Il est possible d’opter pour le régime réel, ou bien le régime micro foncier en fonction de votre situation. Les intérêts d’emprunt sont en revanche déductibles des revenus fonciers perçus. Pour le cas des revenus financiers issus des placements de trésorerie sécurisés de la SCPI, ceux ci sont également soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu après application des prélèvements sociaux.

La fiscalité générale associée aux plus-values

En cas de revente, les Plus-Values seront à appliquées au régime des plus-values immobilières c’est à dire un taux d’imposition à 19% et 17,2% de prélèvements sociaux. Cependant cette fiscalité va dépendre du nombre d’année de détention de l’actif, car il existe un abattement progressif qui permet une exonération totale au bout de 30 ans de détention des parts.

 

  Abattement progressif pour le taux d’imposition Abattement progressif pour les prélèvements sociaux
De 1 à 5 ans Pas d’abattement Pas d’abattement
De 6 a 21 ans 6% 1,65%
A 22 ans 4% 1,60%
De 23 à 30 ans Exonération totale 9%
Après 30 ans   Exonération totale

 

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– La classification des SCPI – Lire l’article
– Les indicateurs de performance des SCPI – Lire l’article 
– Meilleures SCPI 2015 – Résultats des Victoires de la Pierre Papier – Lire l’article