Loi Pinel 2018

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Principe

Le dispositif Pinel change en 2018, voici un récapitulatif des changements et mises à jour des plafonds de loyers et de ressources, pour vous aider à y voir plus clair.

Les zones C et B2 sortent du dispositif Pinel.

(la zone B2 sortira dès le 1er janvier 2019).

 

Ce dispostif Pinel mis en place par Sylvia Pinel, ministre du logement et de l’égalité des territoires, depuis 2014, reprend les avantages du précédent dispositif Duflot, en y ajoutant quelques assouplissements.

Cette loi a pour objectif à l’échelle nationale de relancer la construction de logements neufs.

Selon ce texte il est donc possible de bénéficier d’une défiscalisation à hauteur de 21% de la valeur totale du bien sur une période allant de 6 à 12 ans.

Cette loi permet de faire jusqu’à deux acquisitions par an en respectant les limites de 300 000€ d’acquisition en totalité et d’une valeur de 5 500€ du mètre carré.

Cette loi touche l’ensemble des contribuables français résidant et payant leurs impôts en France, le gouvernement n’a pas encore tranché concernant l’application ou non de cette loi aux expatriés.

L’avantage supplémentaire de ce dispositif est qu’il permet souvent d’accéder à la propriété sans apport, ou avec un apport restreint donc de manière simplifiée car les banques soutiennent ce genre de projets peu risqués.

C’est donc un dispositif permettant d’accéder à la propriété en abaissant son imposition.

 

Le bien immobilierPinel

Le dispositif Pinel peut être utilisé sur l’achat d’un bien immobilier, qui répond à un certain nombre de conditions :

  • Etre neuf, en l’état futur d’achèvement (VEFA) ou bien il faut que le contribuable prouve qu’il le fasse construire
  • celui ci doit être situé dans une zone éligible au dispositif (proches des zones mises en place par le dispositif Duflot)
  • le logement doit respecter des normes de réglementation thermique (RT 2012) ou bénéficier du label BBC 2005
  • le logement doit être achevé dans un délai de 30 mois après la déclaration d’ouverture du chantier

 

La location

L’achat de ce bien nécessite un engagement de location nu, en tant que résidence principale du locataire, sur une durée minimum de 6 ans et pouvant aller jusqu’à 12 ans. Au delà, le propriétaire du bien est libre de louer ou non le bien en question. La location doit impérativement survenir dans les 12 mois après la livraison du bien.

Il est également possible de louer le bien à un descendant ou ascendant tout en restant dans les critères exigibles du dispositif, si celui ci est hors du foyer fiscal de l’investisseur et que les plafonds de loyer et de ressources du locataire soient respectés.

Il existe en effet un plafond de loyer à respecter qui est fixé annuellement par décret, ce qui est également valable pour le plafond de ressources correspondant au locataire du bien en question.

Plafonnement du loyer

Celui ci est fixé en fonction de la surface de l’appartement et de la zone dans laquelle est situé l’appartement. Ce plafond doit permettre de rendre l’accès au logement plus facile et permet également de réguler les prix du marché de l’immobilier. Les valeurs suivantes peuvent varier d’une année sur l’autre :

 

  Zone Abis Zone A Zone B Zone B2

2018

16,83€ par m² 12,50€ par m² 10,07€ par m² 8,75€ par m²

 

Plafonnement des ressources

Ce plafond à pour but d’offrir un accès prioritaire aux foyers modestes à ces logements en Pinel. Il dépend donc de la composition du foyer et de la zone du logement.

Composition du foyer locataire

Lieu de situation du logement

Zone Abis Zone A Zone B1 Zone B2
Personne seule 37 126 € 37 126€ 30 260€ 27 234€
Couple 55 485 € 55 486€ 40 410 € 36 368€
Personne seule ou couple ayant une personne à charge 72 737€ 66 699€ 48 596€ 43 737€
Personne seule ou couple ayant 2 personnes à charge 86 843€ 79 893€ 58 666€ 52 800€
Personne seule ou couple ayant 3 personnes à charge 103 326€ 94 579€ 69 014€ 62 113€
Personne seule ou couple ayant 4 personnes à charge 116 268€ 106 431€ 77 778€ 70 000€
Majoration par personne supplémentaire à partir de la cinquième + 12 954€ + 11 859€ + 8 677€ + 7 808€

 

Les zones établies en Loi Pinel

Ces zones ont étaient revues au 1er Octobre 2014 pour être améliorées à la succession du précédent dispositif locatif, la loi Duflot. Elles sont déterminées par ville, ces zones peuvent variées mais généralement on les distingue de la manière suivante :

  • la zone A : éligible au dispositif Pinel, elle concerne les grandes villes de plus de 250 000 habitants
  • la zone A bis : concerne la ville de Paris et la 1ère couronne, c’est à dire une centaine de communes. Eligible au dispositif Pinel cette zone fait partie des zones complémentaires apportées par le reclassement des zones, elle est considérée comme une zone plutôt tendue mais très attractive.
  • La zone B1 : éligible au dispositif Pinel, elle concerne les villes comprises entre 150 000 et 250 000 habitants
  • La zone B2 : est une zone qui ne sera plus éligible au dispositif Pinel dès le 1er janvier 2019. Elle concerne les villes moyennes, comprises entre 50 000 et 150 000 habitants, dans cette zone, les logements sont éligibles au dispositif Pinel sous réserve que la commune ait reçue un agrément du Préfet de gironde.
  • La zone C : est une zone non éligible au dispositif Pinel, aucun déclassement n’a eu lieu dans cette zone afin de ne pas ralentir le but du dispositif. Elle touche toutes les villes non concernées par les conditions précédentes.

Fiscalité

La loi Pinel donne droit à une réduction d’impôt qui sera variable en fonction du nombre d’années de location déterminé. Celle ci sera de 2% par an jusqu’à la 9ème année, et de 1% par an pour les trois dernières années d’application possibles. Cette réduction d’impôt est soumise au plafond des niches fiscales (10 000€ annuel par an et par foyer) et ne peut être reportée d’une année sur l’autre. Elle impacte donc sur le prix du bien, le tableau suivant permet de constater le taux de réduction d’impôt global en fonction du nombre d’années de location du bien appliqué :

Durée locative Donnant droit au taux de réduction d’impôt Pinel suivant
Sur 6 ans 12%
Sur 9 ans 18%
Sur 12 ans 21%

 

La réduction totale d’impôt peut aller jusqu’à 63 000€.

Il est nécessaire de répondre aux obligations déclaratives l’année de l’achèvement des travaux. Il est notamment nécessaire de joindre à la déclaration des revenus

  • Concernant la construction du logement : une copie de la déclaration d’ouverture des travaux du chantier, et lorsque cela est possible, une copie de la déclaration d’achèvement des travaux du chantier.
  • Concernant la location du logement :
    • l’engagement de location contenant à la fois l’identité du propriétaire et son adresse, celle du logement en question, sa date d’acquisition, la surface habitable de celui ci et le montant du loyer indiqué sur le bail de location.
    • Une copie de l’avis d’imposition des locataires de l’année N-2 à la signature du bail.
    • Le bail de location.

Exemple

Mr et Madame O. décident de faire l’acquisition d’un logement éligible au dispositif Pinel dans la Zone A. Ce logement est un T3 de 80m², le prix de celui ci est de 285 000€ hors frais de notaire.

Ils décident de s’engager à louer ce bien sur 9 années tout en sachant qu’il leur est possible de rallonger cette durée de 3 années supplémentaires.

  • Le prix de la location

En zone A, le plafond de location est de 12,49€ du m² , soit dans notre cas :

80 x 12,49€ = 999€

Mr et Mme O décident de fixer le loyer à 950€ mensuel.

 

Durée de 9 ans Durée de 12 ans
Revenu de la location du bien 102 600€ 136 800€
  • La réduction d’impôt

Sur une durée 9 ans celle ci est de 18% de la valeur du bien :

285000 x 18% = 51 300 €

soit une réduction d’impôt annuelle de 5700 €

Avec prolongation de la durée de location de 3 années supplémentaires, la réduction d’impôt est alors de 1% par an à partir de la 9ème année :

( 285 000 x 18% ) + ( 285 000 x 3% ) = 59 859 €

Soit une réduction de 5 700€ pour les 9 premières années, et 2 850€ pour les trois dernières années.

Résultats

Dans le cas présent et sur une durée de 9 ans la location permet de générer 102 600€, la réduction d’impôt elle, permet d’économiser sur 9 ans la somme totale de 51 300€, ce qui fait un total de 153 900€. En somme ce logement couterait à Mr et Mme O. hors frais notariés :

285 000 – 153 900 = 131 100€

Si ceux ci prolongent la durée de location du bien pour trois années supplémentaires alors ce total s’élèvera à :

285 000 – (136 800 + 59 859) = 88 341€