Le dispositif Malraux

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Dispositif Malraux : le principe1566305_5478356_800x400

La loi Malraux et son principe de défiscalisation fût crée par André Malraux au travers de la loi n°62-903 du 4 Aout 1962 qui complète la législation sur la protection du patrimoine historique et esthétique français.

Ce dispositif a pour but de protéger et de valoriser ce patrimoine au titre d’un investissement réalisé dans un programme de rénovation

Il permet un avantage fiscal et notamment une déduction d’impôts au titre des travaux réalisés sur les programmes si les conditions d’éligibilité de l’investissement sont remplies.

Cet investissement s’adresse donc aux investisseurs attirés par la pierre ancienne, fortement fiscalisés (et/ou limités par le plafond des niches fiscales), et désireux de profiter d’une réduction d’impôt.

Avantages fiscaux du dispositif Malraux

Depuis 2014 le dispositif Malraux n’est plus soumis au plafond des niches fiscales, c’est donc un excellent dispositif pour les personnes souhaitant utiliser le levier de défiscalisation pour se constituer un patrimoine.
Ce dispositif permet de bénéficier d’une réduction d’impôt « One Shot » de 30% ou 22% respectivement concernant les secteurs sauvegardés et les ZPPAUP. C’est à dire une défiscalisation forte l’année même ou vous réalisez votre investissement, cependant les travaux s’étalent généralement sur 2 ou 3 ans, vous pouvez donc réduire votre imposition sur une durée intéressante.

Exemple

Mr et Mme O. sont mariés sous le régime de la communauté et ont 25 000€ d’imposition annuelle. Ils réalisent l’acquisition suivante :

Appartement dans un secteur sauvegardé à hauteur de 300 000€ Valeur du foncier Valeur des travaux
120 000€ 180000 € réalisé sur 3 ans échelonnés en 3 fois 60000€

 

La réduction s’élève donc à 30% de la valeur des travaux sachant que le bien se situe en secteur sauvegardé et que celui ci est éligible aux conditions de l’investissement en Malraux. L’économie fiscale réalisée est donc de :

60 000 x 30% = 18 000€ /an soit 54 000€ en totalité.

Durant 3 ans, Mr et Mme O ne paieront donc plus que 7 000€ d’impôts par an au lieu des    25 000€ et feront une acquisition immobilière de prestige qui leur permettra de réaliser une plus value à long terme si les conditions du marché immobilier le permettent.

 

Fonctionnement du dispositif Malraux

Les biens éligibles au dispositif Malraux doivent respecter un certain nombre de conditions :

  • être situés dans les secteurs sauvegardés ou bien dans les Aires de mise en Valeur de l’Architecture et de Patrimoine (AVAP) encore appelées Zone de Protection du Patrimoine Architectural Urbain ou Paysager (ou ZPPAUP) jusqu’à fin 2015. Ces zones sont définies à l’initiative de la commune ou du préfet de région.
  • Le programme de rénovation doit couvrir l’ensemble de l’immeuble afin de répondre à des règles d’uniformité.
  • L’investisseur s’engage à louer nu son bien, sur une durée de 9 ans minimum au titre d’habitation principale à une personne n’appartenant pas à son foyer fiscal ou n’étant ni ascendant ni descendant familial.
  • Cette location doit être mise en œuvre dans un délai de 12 mois après la réalisation des travaux de rénovation.
  • La réalisation des travaux ne doit pas s’étaler dans un délai supérieur à 3 ans après la délivrance du permis de construire, sauf dans le cas de la réalisation de fouilles archéologiques, ce délai est élargie à 4 ans.
  • Les travaux doivent être qualifiés de « Travaux Déductibles Malraux », et sont nécessairement suivis par les Architectes de France.

La déduction en loi Malraux 2015 est dotée d’un plafond de 100 000€ de travaux déductibles par an et par foyer fiscal, soit une réduction d’impôts de 30 000€ maximum. Ce dispositif permet de cumuler des avantages fiscaux liés à d’autres investissements locatifs notamment touchés par les avantages de la défiscalisation en Scellier, Bouvard, Robien, Borloo et autres dispositifs similaires sous condition que ces dispositifs ne s’appliquent pas au même bien concerné par le dispositif Malraux.

Il est conseillé d’effectuer une VIR (Vente d’Immeuble à Rénover) dans le cadre d’un dispositif Malraux, dans ce cas, le promoteur donnera une garantie financière à l’investisseur de l’achèvement des travaux. Celui ci bénéficiera donc d’une garantie sur le prix, sur le délai et sur l’achèvement des travaux.

Ce dispositif ne bénéficie pas d’une rentabilité élevée, de part le montant important de l’investissement haut de gamme et cela mal grès une demande locative forte. Cependant l’avantage fiscal provoqué par celui ci améliore sa rentabilité, de plus il vous est possible de réaliser une plus value à la revente du bien à long terme.

 

Les risques associés au dispositif Malraux

Comme tout investissement, le dispositif de défiscalisation en loi Malraux présente un certain nombre de risques :

  • Risque de perte en capital : une baisse des prix de l’immobilier peut provoquer une perte en capital sur votre investissement, en revanche le type de bien sur lequel vous investissez ici (qualité, prestations anciennes, bonne localisation) vous protège d’une forte perte en capital à moyen-long terme.
  • Risque de contrôle fiscal : la complexité du dispositif engendre un contrôle important de l’administration fiscale.